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ジオ世田谷松原【緑豊かなアプローチは悪くないがデザインはシンプル過ぎ?】3階58㎡5,990万円(坪単価342万円)
2018-07-28

続けて、ジオ世田谷松原。

設計は協立建築設計事務所及びアイサワ工業、施工はアイサワ工業になります。

なお、デザインに関しては、ジオ新宿若松町、そして先日紹介したばかりのジオ練馬北町に続き南條設計室が起用されています。

ジオ練馬北町は当物件と大差ないスケールながら全体的にシックな装い、かつ、「3つのニワ」をコンセプトとして用意するなど差別化を意識したものになっていたと思いますが、当物件はわりと「普通」ですね。

エントランス両サイドの植栽はなかなか厚みのあるもので高台の住宅街らしい落ち着きある設えにはなっていますが、見所があるのはそれぐらいで外観も価格帯のわりに普通な印象を受ける物件です。

最上階住戸のバルコニーは天窓のようになっており、南向き住戸率の低い物件であることを考慮した設計となっているのは評価出来る点の1つにはなりますが、視界抜けが得られる上層階はかなり立派な単価帯になった物件ですし、何かしらさらなる高級感があっても良かったように思います。

なお、当物件は今春完成済の完成売りになります。
青田売りでは分かりづらいところ(例えば、裏側にある共用階段とかエレベーター周りとか)でコスト削減することも少なくないご時世ですので、実物で判断できるのは良いでしょうね。

前回のジオ世田谷松原

公式ホームページ
IMG_2779[1]
お部屋は58㎡の2LDK、東向き中住戸です。少し先には当物件のような高さの建物があるので視界抜けする感じではありませんが、隣接地の前建は2階建なのでこの3階住戸からの視界は悪くありません。
ただ、真東向きなので日照時間は短めですね。

間取りとしては、近年の都心物件の2LDKよりは幾分大き目ですが、当物件は60㎡台の3LDKも結構ありますし、多少なりともグロス価格の嵩みを考慮したものということにはなるでしょう。

当物件は3LDKが中心なのでこのプランが最も小さなものになるのですが、この地のこういったプランはディンクスと老夫婦どちらによりニーズがあるのでしょうね???

前回の記事で書いたように梅ヶ丘病院跡地の開発や落ち着きある住宅街であることを考えるとどちらかと言うとこの界隈に馴染みのある老夫婦のダウンサイジングニーズがあるように思いますがどうなのでしょうか。

プラン的には面積帯のわりには廊下が長め、また、スパンのわりには開口部幅がイマイチ、な感じで少々の物足りなさがありますね。

この廊下の長さで洗面所がリビングインになっているのも何か違う気がしますし…。

なお、当物件は敷地の東西幅がかなり短め、かつ、1階住戸にはわりと奥行のある専用庭を設定していることが影響しているのか、玄関前のアルコーブスペースのゆとりがあまり感じられないのも残念です。

柱が一切食い込んでいない点は素晴らしいと思いますが、外廊下物件で行灯部屋が生じてしまっているのも残念ちゃ残念です。当物件は中住戸の3LDKでも行灯部屋が生じないようになっていますし、2LDKだけがエレベーター位置などとの関係上煽りを食ってしまったようです。

坪単価は342万円。3LDKと大差ない水準で、面積や部屋数が異なることの影響は特にないようです。
ただ、前述のように3LDKに比べるとプランが今一つな印象があるので、実質的には気持ち割高な感じになるでしょうか。

近年、近隣での分譲事例はありませんので比較が難しいのですが、梅丘1丁目のパークホームズ世田谷梅丘凛邸は、「豪徳寺駅徒歩5分×梅ヶ丘駅徒歩7分」で平均坪単価約370万円という水準でしたので、2路線が使え大差ない水準となるであろう当物件は相場並ではあるのでしょう。

南向き住戸率がかなり低く、東向きは上層階でもそれほど眺望が優れている感じではありませんので、もう少しこなれた水準であるべきだったようにも思いますが、第1期は25戸と上々のスタートになるようです。

設備仕様面は、総戸数39戸というスケールでもしっかりとディスポーザーがついていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様、良水工房など充実したものとなっています。
なお、キッチン天板の三方が天然石でちょっとだけ立ち上がっているのは良いですね。掃除がしやすくなりそうです。

管理費は311円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、総戸数39戸というスケールからすると仕方のない水準でしょうか。もう少し安く出来ていてもおかしくなかった印象にはなりますが…。

駐車場は全11台で身障者用を含む2台のみが平置で残りの9台が機械式になります。



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