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港区・千代田区・中央区のマンション相場【2017年市場動向フィードバック②】
2018-08-06

本日は港区・千代田区・中央区の都心3区の2017年の動きをフィードバックしてみます。

※23区内の全体感などは以下をご参照下さい。
2017年全国マンション市場動向①【価格上昇は値引きと億ションの影響が強い】
2017年に都区部の平均単価が上昇した最大の要因とは?(2017年マンション市場動向フィードバック①)

不動産経済研究所が発表している3区の数字はこんな感じで、
SnapCrab_NoName_2018-8-8_19-0-0_No-00.jpg

さらに、2005年以降の平均単価の動きをグラフで表すとこんな感じになります。
SnapCrab_NoName_2018-8-3_17-51-14_No-00.png

・港区【ズバ抜けた数字。専有面積も顕著に増加】
2017年平均単価が651万円と言う数字自体も凄いのですが、今回の価格高騰期の上昇率も昨年からの上昇率も共に3位ということで、この結果からは未だ天井が見えていない感じになります。
※以下で言及しているようにパークコート青山ザ・タワーの影響が大きいのは言うまでもありませんが…。

平均専有面積が大きく上昇していることからも分かるように、単価を高くしやすいプレミアム住戸を多く設けたプレミアムなマンションの供給が活発なことで単価が伸びている側面があるのは確かですが、他の多くの区ではそのような戦略は基本的に通用しないわけでそういったプレミアム住戸(面積が大きく価格もベラボーに高い)が売れるということ自体、港区の評価がいかに高いかを如実に表していると言えるでしょう。

ちなみに23区の中で2016年⇒2017年にかけて平均専有面積を5%以上増加させながらも平均単価を5%以上上昇させたのは港区だけになります。
面積が120%増加しつつ、112%の価格上昇をするのですから恐れ入りますね…。

参考)2017年の主な供給(順不同)
ザ・パークハウス白金二丁目タワー
パークコート青山ザ・タワー(2016年に分譲されたはずなのに一般分譲の全99戸が2017年にカウントされています…。なぜなんだ…)
パークコート乃木坂ザ・タワー

・千代田区【専有面積は増加しているが、単価は前年比で大きく下落】
2017年平均単価は港区に次ぐ2位ですが、金額的には大きく水をあけられていますし、今回の価格高騰期の上昇率及び昨年からの上昇率共にそこまでの数字ではありません。

特に昨年から価格変動は95%と下落しており、中央区同様に冴えない数字になっています。23区中19位という順位ですので結構驚きですよね。
港区同様に平均専有面積を顕著に上昇させてはいるので、けして悪い数字ではないと思うのですが、千代田区を見る限りではちょっとした頭打ち傾向が出ていると言って良いでしょうね。

参考)2017年の主な供給(順不同)
ジオ千代田大手町
パークコート一番町

・中央区【単価は下落し23区中21位。近年の顕著な上昇の反動か】
前年比で単価が94%(23区中21位)と大きく伸び悩んだのは平均坪単価340~350万円程度と思われるパークタワー晴海の516戸(2017年分譲分)が影響している可能性が高いのですが、専有面積も伸び悩み気味ですし(ブラントン日本橋大伝馬町の記事でも書いているように昨今の日本橋界隈ではその傾向が強くなっているように感じます)、こちらも千代田区同様に若干の頭打ち感が出てきている印象になります。

パークタワー晴海などの湾岸エリアの物件だけでなく、日本橋界隈の個々の物件を見ていても2017年以降はそのような印象を持つことが多いですからね。

とは言え、2008~2010年は平均専有面積が50㎡台だったわけで、ひと頃に比べればかなり面積は大きくなってきていますし、昨今の職住近接・駅近信仰(日本橋界隈は駅近物件ばかり)の流れがそうそう大きく変わることはないでしょうから、もう少し様子を見ていく必要があるでしょうね。ここ数年の顕著な価格上昇の反動が出ているだけなのかもしれませんし…。

参考)2017年の主な供給(順不同)
シティタワー銀座東
パークタワー晴海
プラウド銀座東レジデンス

◎港・千代田・中央の総評
いずれも近年顕著に高騰する都心区ですが、港区と千代田・中央区とで明暗が分かれた形になります。
むろん個々の供給物件による影響があることも否定出来ませんが、港区が頭1つ抜け出た存在であることは間違いないでしょうね。
23区内では数少ない平均専有面積70㎡超(1位)であるにもかかわらず単価もダントツで1位なのですから…。

ちなみに、港区は2000年代中盤~後半にかけて平均専有面積80㎡前後を維持していたぐらいでもともとはもっと豊かなプランが多かったですね。ここまで単価が上昇してしまうと流石にその水準まで戻ることはないのでしょうが、他の区とはちょっと次元が違います。

なお、中央区や千代田区の伸び悩みに関してですが、隣接する江東区・台東区・墨田区なんかでも似た傾向が見られ、近年23区内で比較的上昇度合いの大きかったエリアに一時的な反動が出た結果である可能性が高いのではないでしょうか。



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