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プラウド世田谷千歳台【この駅距離でも売れ行き良好な現実的なお値段】77㎡6,498万円(坪単価278万円)
2018-08-02

プラウド世田谷千歳台。

千歳烏山駅及び千歳船橋駅徒歩22分の8階建総戸数85戸のマンションです。

千歳烏山駅と千歳船橋駅だけでなく、八幡山駅や祖師々谷大蔵駅も含めた4駅の中間位置にあり、バス停までも徒歩5分という立地なので、駅距離のある物件が比較的多い世田谷区内でも交通的にかなり難のあるポジションになります。

この界隈では千歳台6丁目の方でルネ世田谷千歳台アユミエが長期分譲中なのでけして需要が旺盛な状況とは言えないですし、ルネよりもさらに駅距離のあるポジションということもあり、ブランド力のあるプラウドとは言え少なからず価格で勝負せざるを得ない状況になっていると感じる物件でもあります。

ただ、既に終了している第1期では85戸中55戸を供給していますし(あくまで供給であり全てが売れたということではありません)、1月ほどしか経っていない第2期でも15戸を供給するなど、価格が功を奏したのか売れ行きはかなり順調のようです。

駅距離のあるこの界隈でも環八通り沿いのマンションは少なくないのですが、当物件は環八からしっかりと内に入った落ち着きあるポジションなのでそのあたりも評価されている点の1つかもしれません。

敷地の東側にはわりと大きな廻沢公園もありますし、通学校の千歳台小学校などもほど近いポジションなので落ち着いて子育てしたい方には魅力ある物件と言えるでしょう。

公式ホームページ
IMG_2551[1]
お部屋は77㎡の3LDK、ルーバル付の南東角住戸です。東側は駐車場になっているので(北東は廻沢公園)、将来的な保証こそありませんが、南側も保育園の低層建物ですし、いずれの方角も抜けた当物件で最も恵まれたポジションになります。

間取りとしては、日照的にも人気のある南東角と言うことで物件内では最も大きな面積が確保されています。

大手デベロッパーの中でも専有面積にゆとりあるものを提案することの多いプラウドですので、駅距離のある環境良しのこの立地でこのようなコンパクトなプランというのはやや疑問なのですが(みんながみんなそうではありませんが、コンパクト目のファミリータイプを購入する方の多くは将来的な住み替えを視野に入れていたりもするわけで(住み替えを考える方は「売りやすく貸しやすい駅近のコンパクト目のもの」を選ぶ傾向にある)、駅距離のある地で住み替えを考慮したプラン(別の言い方をすれば資産価値を少なからず気にせざるを得ないプラン)ばかりを提案するというのは何か違うような気がしなくもないのです…)、常々言っているように「資産価値⇒いくらで買ったかが最も重要(※)」なので、その分価格がこなれているのであれば問題はないでしょう。
※売れない・貸せないとなることも想定されるようなかなり郊外の物件であれば別ですが、駅距離があるとはいえ、将来的にも世田谷で売れない貸せないというのは余程のことがない限りはないということを前提としています。

さて、当プランですが、田の字ベースのものになるので、角住戸らしい色気のようなものを感じることが出来ないのは残念です。

南側には連窓サッシを採用しているので、それなりに開放感はあると思いますが、せっかく大きなルーバルがあるのにルーバル側の開口部はなかなかに地味ですし、角住戸ながら玄関前にあまりゆとりがないあたりにも物足りなさを感じてしまいます。

坪単価は278万円。物件内では非常に条件の良いポジションゆえに高めの単価になっているのですが、これでもルネの平均よりも下となる水準です。あちらは角住戸を除き全戸東向きという構成だったことを考えても単価的にかなり頑張っている様子が伺えますね。

駅距離を考えるとこちらよりも約1割高で済んでいるプラウド杉並高井戸サウスの方がさらに割安感があるような気もしますが、環境面は大分異なりますし、どちらも駅徒歩10分を超えてしまうこのご時世流行りとは言えない類の物件であることを考慮したと思われる値付けになっているあたりに好感が持てます。
本音は「もっと高く」なのだとは思いますが、結果的な側面(需給を考慮した結果)もあるとはいえ現実的なお値段設定で早期完売を目指してくるあたりは消費者ライクで野村さんらしいと思います。



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