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世田谷区・杉並区・品川区・大田区のマンション相場【2017年市場動向フィードバック④】
2018-08-10

第4回目となる本日は、世田谷区・杉並区・品川区・大田区の23区西側エリア4区の2017年をフィードバックしてみようと思います。

※23区内の全体感などは以下をご参照下さい。
2017年全国マンション市場動向①【価格上昇は値引きと億ションの影響が強い】
2017年に都区部の平均単価が上昇した最大の要因とは?(2017年マンション市場動向フィードバック①)

不動産経済研究所が発表している4区の数字はこんな感じで、
SnapCrab_NoName_2018-8-8_19-5-18_No-00.jpg

さらに、2005年以降の平均単価の動きをグラフで表すとこんな感じになります。
SnapCrab_NoName_2018-8-6_16-55-16_No-00.png

・世田谷区【安定感はあるが、単価高で面積は絞り気味】
2017年の平均単価は港・千代田・渋谷・新宿・目黒・文京・中央に次ぐ8位とのことで外周区ながらやはり安定した人気の高さが伺えるわけですが、ここ数年の上昇率を見ると14位と低迷しており、やはり都心回帰・駅近信仰の進行(世田谷にももちろん駅近物件はあるが、23区内では駅距離のある物件が比較的多いエリアになります)が少なからず伺える数字になっていますね。

昨年からの上昇率で言えば8位と善戦している感じですが、近年は江東区あたりとの単価差はかなり縮まってきており、ファミリータイプが中心となるエリアを多く有するという意味では「西の世田谷(+杉並)、東の江東」と言っても過言ではない感じになってきています。

なお、やはり世田谷区と言うとある程度面積の大きなゆとりあるプランが中心で、2017年は約69㎡とまずまずの数字を維持していますが、港・千代田などの100㎡超の超高額物件が売れるエリアには及ばず、杉並区や練馬区よりも幾分小さくなっています。

平均専有面積自体も昨年からの変動率(95%)も江東区に酷似しており、似たような販売戦略が展開されているとも言えそうです(江東区はタワマンなどが多いのに対して世田谷区は少ないですし、物件や立地の属性は大きく異なりますが、面積帯や価格帯という観点ではかなり共通点があるということ)。

参考)2017年の主な供給(順不同)
ザ・パームス祐天寺マスタープレイス
シティタワー駒沢大学ステーションコート
蘆花公園ザ・レジデンス

・杉並区【傾向は世田谷区に酷似しているが、平均専有面積は70%超】
一言で言うと、ほぼ世田谷区と同じ傾向にあります。
言うまでもないかもしれませんが、世田谷同様タワマンなどがほとんど立たないエリアで、大規模物件もタワマンではなく環境面で魅力の高い立地にある中低層物件が多くなります。

近年の数字は世田谷区よりも幾分芳しくない数字になっていますが、2017年の主な供給物件をご覧いただくとお分かりのようにいずれも長期分譲となっている大規模物件ばかりで、局所的な供給過剰感などが出ているエリアもありますので仕方ないところかと思います。

平均専有面積は100㎡超のプレミアム住戸が平均を押し上げている港区を除けば70㎡を超えているのはこの杉並区と練馬区だけであり、2016年~2017年にかけて平均専有面積が増えているあたりからもこのエリアならではの豊かさと言ったようなものを少なからず感じることが出来るでしょう。
※平均専有面積を減らさず単価上昇を維持出来ているのは意味のあることですね。

参考)2017年の主な供給(順不同)
シティテラス荻窪
シティテラス杉並方南町
プラウドシティ阿佐ヶ谷

・品川区【これだけ高額物件が供給されていても、ここ数年の単価上昇率は111%】
2017年の品川区は下記の主な供給物件をご覧いただくとお分かりのように、蒼々たる物件がそろっているにも関わらず、平均単価などの数字があまりにも地味で感覚とのギャップを感じる結果になりました。

高単価帯の大規模供給が盛んだったにも関わらず平均単価は350万円に満たない水準というのもわりと驚きなのですが、さらにここ数年間の単価上昇率は23区中最下位のたったの111%と言うのですから…。

111%は複数年同士を比べたものなので単年同士を比べたものとは異なりそこそこ信ぴょう性のある数字だと思うのですが…。

2017年の水準自体は、世田谷・杉並と同水準というのは納得できるところではありますが、2010~2012年からの上昇率が111%に留まっているのは不思議ですね。2010~2012年の品川区の供給物件てそんなに高額だったっけ…。

参考)2017年の主な供給(順不同)
アトラス品川中延
インプレストコア武蔵小山
グランドメゾン品川シーサイドの杜
ザ・パークワンズ品川戸越
シティタワー大井町
パークシティ武蔵小山ザ・タワー
プライムパークス品川シーサイドザ・タワー
プライムパークス品川シーサイドザ・レジデンス
品川イーストシティタワー

・大田区【単価は大きく異なるが傾向は品川区に酷似】
地理的な兼ね合いで世田谷・杉並・品川と一緒に分析していますが、平均単価はそれら3区とはかなり異なるエリアになります。

平均単価は練馬・北・荒川・墨田とほぼ同じ270万円前後(15~19位)の水準で、14位の江東区は306万円、20位の板橋区は249万円と上下どちらにもはっきりとした単価差が生じている水準になります。

ただ、傾向としてはやはり隣接し沿線にも共通点がある品川区に酷似したものになっており、ここ数年の単価上昇及び昨年からの伸び率も同様に低調です。

特に昨年からの伸び率に関しては、明日以降に紹介する練馬・板橋・江戸川・足立などから大きく水をあけられた形で、この傾向が今後も続くのかどうかについては個人的にも非常に注目している点になります。

まぁ、大田区の2016~2017年の数字には、プラウドシティ大田六郷がかなりの影響を及ぼしているはずで(駅距離のある超大規模供給で需給の乱れにより単価が伸びていない)、この結果だけで判断するのは早計という気もしますが…。

参考)2017年の主な供給(順不同)
アールブラン東京サウス仲六郷
プラウドシティ大田六郷
ブランズシティ久が原

◎世田谷・杉並・品川・大田の総評
城西・城南のこれら4区は、古くからの人気の高級住宅街も少なくないエリアになりますので、平均単価は大田区を除きおよそ350万円と高水準を記録していますし、総じて単価推移や面積推移も安定している印象を受けます。

世田谷・杉並・品川は江東・台東、大田は練馬・板橋・北・江戸川・足立など、一昔前であれば一緒に名前を出すべきではなかったような城東や城北エリアの区との単価差が縮まってきているのは確かですが、こちらの4区はもともとそこそこの単価水準であったがゆえにここ最近の単価が伸び悩み傾向にあるのも事実で(都心区であれば投資マネー(海外マネー・相続マネー)の流入があるが、この4区は実需がメインになるので急激な単価上昇は難しい)、現時点の結果からは「城北・城東エリアの物件が坪単価300万円未満のニーズの受け皿としてうまく機能した」と言うのが適切でそれ以上の確かなことは言えないのではないかと思っています。

確かなことは少なくとももう1年、いや、もう2~3年ほど経ってようやく言える感じではないでしょうか。



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