パークコート千代田駿河台ヒルトップ【歴史ある丘上の邸宅、眺望はタワマン並】18階82㎡18,500万円(坪単価748万円)

パークコート千代田駿河台ヒルトップ。

水道橋駅徒歩6分、御茶ノ水駅徒歩8分(JR線。東京メトロは徒歩9分)、神保町駅徒歩9分、新御茶ノ水駅徒歩10分の18階建総戸数50戸のマンションです。

水道橋駅は分数表記上はわりと近いですが、急坂を上る必要があるので、坂は坂でも緩やかなアプローチになる御茶ノ水駅からのアクセスの方が感覚的には楽かもしれません。

当物件のポジションは、神田駿河谷2丁目の歴史と落ち着きあるヒルトップにあり、向かいにはアテネ・フランセ、さらにその先は女坂という急激な南西傾斜地の全戸南西向きということで、上層階からの眺めも申し分ありません。
当物件のコンセプトは「丘の上の邸宅」というシンプルなものなのですが、この地をご存知の方であればあるほどそのシンプルさが逆にグッとくるのではないでしょうか。

最近は幾度も「パークコートが見たかったなぁ…」と言ったようなコメントをしているように、パークホームズ四谷ザ・レジデンスパークホームズ山王2丁目ザ・レジデンスパークホームズ本郷ザ・レジデンスパークホームズ自由が丘パークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンスなど、供給時期如何によっては「パークコート」となっていてもおかしくなかった物件がことごとく「パークホームズ」になっており、三井さんのブランドの選別が非常に厳しくなっている印象を受けるのですが、ここは流石にパークコートになりましたね。

三井さんは昨年初台にパークコート代々木初台を3階建総戸数46戸というスケールで分譲していますので「千代田区・港区だけ」「ある程度のスケールのあるものだけ(共用部をある程度豪華に出来るものだけ)」ということではなさそうですが、供給が限られているのは確かなので嫌が上にも期待が大きくなってしまいますね。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡超の3LDK、南角住戸です。外濠方向は望めませんが、そちら側を向いていないがゆえに線路の影響はほとんどないでしょうし、この最上階住戸からは皇居の緑や東京タワーなどプレミアムな眺望が望めます。

一般的な18階ではこうは行きませんが、まさにヒルトップな当立地からの南東・南西方向は前述のように急激な下傾斜になっており、坂下との標高差は実に20m近くもあるポジションなので下手なタワマンよりもよっぽど眺望に優れているというわけです。20mは6階分ぐらいになりますので、当物件の最上階は20階台中盤と互角以上の眺望が望めると言っても過言ではないでしょうね。

間取りとしては、「パークコート」であるのに加え、そんなプレミアムな眺望が望める最上階住戸ながら80㎡ちょっとでしかないことに少々驚かされます。

こういったプレミアムな物件というのは、100㎡超のゆとりを設けプレミアム感を高めた方が単価をより高く出来る(単価が高くとも売れる)のが通例で、眺望に優れた上層2~3フロアぐらいは1フロア2戸とし「全て100㎡超」というプランニングで良かったような気がするというか、「それで当然」ぐらいの印象なのですが、三井さんは「パークコート」にしておきながら中途半端に弱気になってしまったということなのでしょうか???

「パークマンション」ではない以上、100㎡超が多くなる(2~3億が多くなる)のは抵抗があったのかもしれませんが、少なくとも最上階ぐらいは1フロア2戸にすべきだったのではないかと…。

80㎡ちょっとながら角住戸らしく廊下をしっかりと設計してしまっているので居室畳数はあまり確保出来ていませんし、この価格帯の住戸ながら玄関の下足スペース(はやりのフラット設計で框がないので明確な区切りはありませんが…)が少々こじんまりとしている点も残念に感じます。

LDは13畳と小ぶりながらも両面にダイナミックな開口部が施されており、この地に適した設計になっているのは素晴らしいところですし、南東窓際の梁下の下り天井高2.35mも申し分ありませんが、1フロア3戸というスケールの小さな物件であることが影響し、柱の食い込みがかなり目立つものとなっているのもこのクラスの物件としては物足りなさがありますね。

100㎡超などのプランであれば各居室にかなりのゆとりが出てくるので「家具を壁に寄せずとも適切な配置が出来るようになってくる」ものですが、このような一般的な居室畳数だとやはり部屋の凹凸は気になってしまいます。
このように柱の食い込みが避けられないのであれば上層階はやはり100㎡超のゆとりを設けた方が良かったのかなと…。中住戸は60㎡ちょっとなので、それを2つに分けると110~120㎡でちょうどいい感じなんですよね。

ちなみに、当物件の敷地北側(もともとは1つの土地)には14階建総戸数131戸のパークアクシス御茶ノ水ヒルトップ(賃貸)がほぼ同時に竣工しており、やろうと思えば1つの物件として分譲出来たはずですが、パークアクシス側はかなり囲まれ感が強く、「良い部分だけをパークコートとして分譲」した形ですので、1フロア3戸の小規模になってしまうのはやむを得ないところかなと。

もうちょっとスケールがあると共用部にももっとゆとりを設けることが出来たでしょうし、印象も違ってきた可能性がありますが、この敷地形状ではそう上手くはいかなかったということでしょうね。

坪単価は748万円。駅距離などからすると高いと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、前述のように特別感のある地であり、そこの「パークコート」、まして皇居・東京タワービューとくればこの単価自体に違和感はないでしょう。

ただ、80㎡程度でこの単価という意味では少々違和感があるというのが正直なところですね。
駅距離がモノを言うような物件でもないですし、100㎡超ならば坪単価800万円超でも全然驚かないというかむしろ適切だと思うのですが、80㎡という中途半端さのある大きさでこの単価というのはどうなのでしょう。
この単価ならば100㎡超の方がニーズがあったような…。

前述のようにどうしてもスケール感のある物件を設計するのが難しかったであろう敷地条件で、共用部の空間的な豊かさや免震構造を実現出来ていないことが100㎡超のプレミアム住戸の設計を思いとどまらせたのかもしれませんが、デザインはやはりパークコートらしい素敵なものですし、この地・このポジション(眺望)ならばやっぱり100㎡超が適切だったように思いますね。

スケール感はなくとも安定した地盤であってもペンシル感のある18階建なのですからそもそも免震構造を採用するのが適切だったようにも思いますし…。

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