パークコート千代田駿河台ヒルトップ【アーチとアイアンが最高に似合う立地】2階63㎡10,000万円(坪単価522万円)

続けて、パークコート千代田駿河台ヒルトップ。

設計・施工は戸田建設、デザイナーは宮澤俊一氏(デザインファーム合同会社)です。
宮澤氏はプラウドの実績が多いようですが、パークコート山王二丁目など三井物件の実績もそこそこあるようです。

当物件の敷地は小さめの約800㎡、また空地も約40%と18階建と高さが出せているわりに空地のゆとりも少なめな物件ではあるのですが、デザインは随所に拘りを感じることの出来るもので、前回の記事で書いたようにここしばらく「パークコート」を出し惜しみしているだけのことはあると感じることの出来る物件ですね。

中高層部はシンプル過ぎる嫌いもありますが、風合いの良いタイルを使っていますし、角住戸にダイナミックなダイレクトサッシを採用したことで透明感も兼ね備えています。

そして最大のポイントは基壇部です。当物件の基壇部はまさにこの物件の「顔」であり、アーチとアイアンをふんだんに盛り込んだこの地に最高に似合うデザインですね。
向かいにあるアテネ・フランセは我が国有数の名建築の1つであり、そのあまりに個性的なデザイン(形状と色)と比べてしまうと普通に感じてしまうかもしれませんが、当物件はマンションとしては十分に個性あるもので、そのアテネ・フランセと向かい合っていても違和感のないこの地にマッチした名作になることでしょう。

けしてゆとりあるエントランス周りではありませんが、道路との間にはしっかりと植栽が施され、視界を妨げる役割を果たしていますし、小さいながらも水盤が設置されているあたりも立派ですね。

御茶ノ水の駅前にはランドマークタワーであるワテラスタワーレジデンスがあり、高さだけでなくスケールにおいても歯が立ちませんが、デザインなども含め全く異なる印象のある物件で、ノンタワマンながら上層階は眺望に非常に優れており「ここにしかない魅力」を上手にひきだすことが出来ているようにも思います。

単価が単価だけに免震構造が採用されていない点はやはり残念ではあるのですが…。

前回のパークコート千代田駿河台ヒルトップ

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の2LDK、南西向き中住戸です。低層階なので斜め方向にアテネ・フランセを望む形になります。アテネ・フランセのミラー部分がまぶしかったりしないのかな(笑)。

間取りとしては、パークコートらしいややゆったり目の2LDKになります。
やはり柱の食い込みが見られますが、玄関廊下はほぼ一直線であり、LDの13.3畳など居室畳数などからも60㎡超の2LDKらしいゆとりを感じることが出来るものになっています。

当プランの最大のポイントは両開き可能な親子ドアを備えたLDでしょうね。
先ほどの最上階高額住戸ですら親子ドアが設置出来ていなかったので、「設置可能ではあってもそれよりも遥かにお値段の安いこの63㎡の中住戸に親子ドアを採用する必要性は小さかった」はずですが、そういった状況下にありながら設計しているあたりが素晴らしいと感じます。

玄関の下足スペースも先ほどの角住戸とは異なりしっかりとしたゆとりがありますし、設計面のチグハグさ(こちらもそれなりの価格帯ですので「普通」が相応とは思いませんが、通常は「逆」ですよね…)を感じずにはいられないのですが、このような大きさのプランを検討されている方にとっては大きな魅力になるはずです。

バルコニー戸境もしっかりとコンクリで仕切られているのでプライバシー面も申し分ありませんし、そのようになっていることで外観的にも高級感を出すことが出来ています。

バルコニーのガラス手摺はバルコニー床に側面から覆いかぶさるような設計になっていると良かったとは思いますが…。

ご参照⇒名作マンション訪問【愛宕虎ノ門界隈】

坪単価は522万円。先日のミッドタワーグランド同様で9.000万円台~(1,000万円単位)にしないあたりが三井さんらしいですね。1億ジャスト!男らしいわぁ…。

今時「億ション」なんてさして珍しくありませんので、億ション買ったと自慢するような方はいらっしゃらないと思いますが、買う側も9,900万円だと億ションと言いづらいのできっちり1億の方がよいのかも(汗)。

近年の近隣の供給事例としては、猿楽町1丁目の神保町駅徒歩5分にアトラス千代田御茶ノ水があり、平均坪単価は約440万円という水準ですが、立地も違えば物件のグレード感も大きく異なりますので比較相手として適切とは言えないでしょう。

ただ、アトラスの上層階よりもこちらの方がさらに高額であり、パークコートらしい高単価帯になっているのは確かですね。

第1期は18戸とかなり大人しいスタートで、前回の記事で書いたように100㎡超のプレミアム住戸がないわりには平均単価が少々高くなっている印象のある物件にはなるでしょうか。

なお、パークアクシス御茶ノ水ヒルトップの50㎡台の2LDK(60㎡台はない)の坪賃料は14,000円以下がほとんどで、専有部・共用部共にグレードは大きく異なるとはいえ、ちょっとギャップが大きいですね…。
最近はマンション価格の高騰により高級賃貸の賃料がかなり上昇していることを日々実感しているのですが、ここのパークアクシスからはその様子が感じにくいです。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様、カップボード、タイル・天然石を用いた浴室、LDとベッドルーム2室までの計3台のビルトインエアコン、主寝室の床暖房など、申し分のないパークコートグレードで、500万円そこそこのお部屋にはお得感がありますね。
全熱交換型24時間換気が導入されているのも素晴らしい点です。

管理費は417円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ということで高額な水準ではありますが、総戸数50戸ということを考えればまずまずの水準でしょうか。管理費は物件価格に少なからず比例するものですので、そういう意味ではまずまずこなれている印象です。

駐車場は全20台で敷地東側に設けられた機械式タイプになります。

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