イニシア松戸【単価は強めだが、普通の田の字とは別物】2階71㎡3,198万円(坪単価149万円)

続けて、イニシア松戸。

設計は東京建築、施工は川口土木建設工業、そしてランドスケープデザインはイニシアシリーズお馴染みのいろ葉デザイン大武氏になります。

配棟自体は南向きと西向きのよくあるL字配棟で、この物件の西側がリバーフロントとなる立地条件からすればごくごく当たり前のものになるのですが、敷地南東部のエントランス前にしっかりとしたスペースを設けられているあたりにイニシア(いろ葉デザイン)らしさを感じることが出来ますね。

マテリアルなどは特別高級感のあるものという印象はありませんが、坪単価100万円台後半が中心になるマンションとしてはむしろ高級感のある方ですし、やはりイニシアシリーズらしいセンスの良さを感じることが出来るものです。

なお、外観デザインも悪くはないのですが、ガラス手摺に関してはちょっと残念ですね。
中低層階は道路やサイクリングロードからの視線を考えればこの曇りガラスで良いと思うのですが、眺望的にも魅力ある上層階は透明になっていた方が良かったように思います。
一部分にガラス手摺を用いると外観上も良い効果がありますし、もうちょっと工夫があっても良かったのかなと。

また、敷地は2,700㎡超と結構な大きさがありますが、植栽はエントランス周りだけにとどめており、空地の大半は駐車場という感じになります。ただ、それでも駐車場は全26台しかなく平置もうち10台のみと意外にも少なめですね。

松戸の駅距離あるポジションでもこんな台数なのね…。
ちなみに、駅徒歩7分のシティテラス松戸でさえ160分の70だったのでこちらよりも設置率が高いです。

前回のイニシア松戸

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の2LDK+S、南向き中住戸です。道路の向かいには5階建のマンションがあるので、圧迫感は多少ありそうですが、日照への影響は少ないでしょう。

間取りとしては、中住戸なのでいわゆる田の字になりますが、随所にイニシアらしい取組みが見られるものになります。

玄関廊下の幅にゆとりを持たせたウエルカムホールプランはやはり非常に魅力的ですし(先ほどのプランとは玄関収納が真逆の位置にあるのが1つのポイントになるでしょうか)、柱が完全にアウトフレーム化されたことで居室形状が非常にきれいなのもイニシアシリーズならではのものと言えるでしょう。

他のデベロッパーの物件でもものによっては共用廊下側の柱が完全にアウトフレーム化されていることはありますが、専有部内こんなに幅のある廊下は採用されておらず、そういった通常の廊下幅だと「玄関収納が居室側に出っ張ってしまう」ので共用廊下側の2室いずれもがこれほどきれいな形になることはまずありません。

また、大きく開け放つことの出来るトールスライドウォールが採用されているので、広々LDの1LDK+Sとして利用することも出来ますし、2WAYのファミリークローゼットがあるのも面白いですね。この位置の2WAYとすることの意味はあまりないような気もしますが…。

坪単価は149万円。最上階になると坪単価190万円台になってくるので単価差がかなりあります。前回の記事で書いたようにリバービューあってこその物件と言えなくもないので(西向きだけでなく南向きも上層階ならばリバービューになる)このような単価設定になるのも分からんでもないのですが、3割増しは結構凄いかなと…。
この低層階はパンダ的な意味合いもあるので単価差が大きくなっている側面もあるのでしょうが、前回の記事でも書いたように上層階は駅徒歩7分のシティテラスと大差ない単価帯であり、もう少し目に優しい単価帯であって欲しかったですね。

設備仕様面は、ファミリータイプの総戸数73戸というスケールがありながらディスポーザーがないのはちょっと残念ですが、この単価水準の物件だとないことも少なくないので仕方ないところでしょうか。
また、価格帯的に水回りの天然石天板仕様なども当然ありませんが、食洗機、ミストサウナはついています。

管理費は186円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですし、ファミリータイプのみの総戸数73戸という結構なスケール感がありますので、さらに安く出来ていてもおかしくなかった印象はありますね。駐車場も維持費のかからない平置が10台ありますしね。

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