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ジオ新宿百人町【超ワイドスパン、玄関周りにも注目】7階70㎡7,990万円(坪単価378万円)
2018-08-03

ジオ新宿百人町。

大久保駅徒歩5分、新大久保駅徒歩8分、新宿駅及び新宿西口駅徒歩16分の7階建総戸数79戸のマンションです。

国際色豊かな百人町アドレスの物件ですが、2丁目の北西部に位置しており、お隣のクレアホームズ新宿百人町同様周囲は住宅が中心で新宿駅徒歩圏エリアでは比較的落ち着きがあります。

当物件と駅との間はあまり良い雰囲気とは言えませんが、北方向には百人町ふれあい公園などもありますし、百人町3丁目側に行くと緑がなかなかに豊かですね。

周囲は築年数の経過した都営住宅なども多くありますが、百人町2丁目内(山手線の内側なので結構離れていますが…)では広大なロッテ工場跡地の再開発なんかも期待されますし、新宿駅までもギリギリ徒歩圏という利便性の高いポジションなので、徐々にかもしれませんが今後は街並も変わって行くのではないでしょうか。

なお、当物件は眠りを追求したコンセプトになっておりそのあたりも注目点の1つになります。
※次の記事で言及していきます。

公式ホームページ
IMG_2899[1]
お部屋は70㎡弱の3LDK、南東角住戸です。東のクレアホームズや南東の大久保ハウスは6階建なのでこの最上階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。南側は建物が立つでしょうし、そのあたりを考慮して開口部を制限しているのでしょうか(そういった点を加味し、キッチン南側には共用階段があります)。

間取りとしてはわずかに70㎡には満たないものの物件内では貴重な3LDKになっています。

当物件はその土地柄なども考慮したのか1LDK~2LDKが中心ですし、あえてこのタイプを取り上げる必要はないのかなとも思ったのですが、プランにかなり特長があるので取り上げることにしました。

超ワイドスパンも大きな特長の1つではあるのですが、その超ワイドスパンによって実現した廊下の設計が最大の特長だと思います。

LDの入口付近に実質的な廊下部分がわりと大きく混入してしまっているので、廊下による面積消費はそれなりではあるのですが、洋室2室がノンリビングインとなっているのは良い材料ですし、広がりの得られる廊下の形状がまた良いのではないでしょうか。

キッチンからは洗面所がやや遠いものの、トイレはどのお部屋からもアクセスしやすい位置にありますし、角住戸としては結構珍しい類のお部屋になります。

通常、角住戸はプランの頂点付近(当プランで言う北西部)に玄関を設けざるをえないのですが、当物件は東と西の両面に住戸を設け、かつ、超ワイドスパンを実現していることでこういった玄関位置が実現出来ているというわけです。

超ワイドスパンながら洋室3が行灯部屋になっており、LDとつなげて使うにしろポジション的には少々中途半端な印象がありますが、その分LDの開口部を充実させることが出来ているわけですし、内廊下設計なので致し方ないところではあるでしょうか。

坪単価は378万円。利便性の高いポジションの最上階南東角ということを考えるとこなれた水準と感じる方も多いのではないでしょうか。

ただ、お隣の直近(いわゆるワンルームマンションを除く)の百人町物件クレアホームズ新宿百人町は2012年というマンション価格が遥かに安かった時代であるにしろ平均坪単価約235万円という水準でしかなかったことからもお分かりのように国際色が豊か過ぎるこのエリアの一般ニーズはけして強くはないでしょう。
※学区を考えても地縁のない日本人ファミリーはまず手を出さないエリアです。

ただ一方で、近年は我が国の不動産マーケットにおいても国際化が強まっていますし(あまり報道されることはありませんが、そもそも既に日本は世界第四位の移民大国になっている)、そういった方々の購入ニーズも少なからずあります。

クレアホームズの時代からの価格上昇率はかなり大きいですが、ここ数年でマーケットはかなり様変わりしているのでこういったお値段になることに違和感はないでしょうね。



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