グリーンパーク日本橋横山町【3分の1が90㎡超ほどの衝撃はないものの、ゆとりある80㎡超】6階80㎡8,740万円(坪単価359万円)

グリーンパーク日本橋横山町。

馬喰横山駅徒歩1分、馬喰町駅徒歩2分、東日本橋駅徒歩3分、小伝馬町駅徒歩7分、浜町駅徒歩9分、浅草橋駅徒歩10分、人形町駅徒歩11分の12階建総戸数59戸(他店舗2戸)のマンションです。

馬喰横山・馬喰町・東日本橋駅に囲まれた三角地帯の駅徒歩1分物件で、交通利便性は申し分ありません。

これら3駅のうちいずれかが駅徒歩1分となる物件はかなりたくさんありますし、近年幾度となく紹介しているように物件供給も盛んなのですが、当物件のポジションは大通りから内に入っており駅徒歩1分の物件にしては落ち着きがある方にはなるでしょう。

「大通りに面していない=囲まれ感が強い」というのもこのエリアの特徴の1つで当物件も例外ではありませんが、南東と北西の両面で接道しているのは良い材料ですし、人気の久松小学校区であることを考慮してか、40~80㎡台という幅のあるプランニングが採用されている点も魅力の1つになるでしょう。

日本橋界隈を中止として中央区での実績が非常に豊富な坂入産業さんのグリーンパークシリーズですが、当物件は中でもかなりスケール感のあるもので、デザインや設計面での工夫もみられますね。

公式ホームページ
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お部屋は、80㎡超の3LDK、南角住戸です。南東側道路の向かいには東実健保会館のビルがありますので、視界は妨げられますが、南西方向は前建を越える高さにあり、南や南西から長時間の日照が期待できるポジションになります。

間取りとしては、物件内では最も大きなもので近年の狭小トレンド下の中央区日本橋界隈で80㎡超の設定は出色な存在と言って良いでしょう。
最上階を除き全戸75㎡という極端過ぎるプランニングだったパークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンスが「ゆとり」を謳っていたぐらいですし、この界隈であれば角住戸でも75㎡を超えていれば「大きい方」という印象になります。

坂入産業さんは馬喰町駅徒歩1分の江戸通り沿いという立地なのに(コンパクトニーズの高い駅前立地で静かでもない、さらに言うと北西向き)、91㎡のプランを13戸(39分の13)も設定し衝撃を受けたグリーンパーク日本橋馬喰町という実績がありますので、それと比べれば遥かに一般的なプランニングという印象にはなるのですが、グロス価格の嵩みが販売上の大きな障害になる中小デベ物件で80㎡超が用意されているというのはやっぱり凄いですし、そこには会社としての譲れない拘りがあるのでしょうね。

80㎡超ありながら洋室全てがリビングインの設計なのはいかがなものかとも思うのですが、廊下をコンパクトにしたがゆえに各居室にゆとりが感じられるものにはなっていますし、大手デベでさえもせせこましいプランのオンパレードとなることが少なくないこのご時世においては貴重な類のプランなのは確かでしょう。

浴室がこの界隈ではけして多くない1620なのもゆとりある面積があってこそです。

歪な敷地形状に沿った三方角住戸ということで、キッチンにも開口部を設けることが出来ており、通風面でも優れたプランになります。

柱の食い込みによる面積消費は気になりますし、居室形状は全体的にかなり悪いですが、物件スケールを問わずこの界隈の物件ではよくあることですね…。

なお、柱・梁をバルコニーの内寄りではなく先端部に配置していることで、順梁ながら掃き出し窓にハイサッシを採用することが出来ているのも良い材料になります。

坪単価は359万円。日照の得られるポジションということで、それなりの水準ですね。グリーンパーク日本橋馬喰町の90㎡超の最上階住戸と同じぐらいの水準で、階数を考慮するとこちらの方が高い水準と言えますが、日照に関して優位性がありますし、大通りに面していないことなどからもこちらの方がこなれている印象になります。

この界隈は日本橋界隈でも近年の供給過剰感が強いエリアで2016年半ばのレフィール日本橋馬喰町あたりが相場的に頂点という感じになっているので、今時期のこの水準はけしてお安くは感じませんが、90㎡超でこの単価よりは売りやすいのではないでしょうか。

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