ミオカステーロ鎌倉大船Ⅱ【77~103㎡の意外なほどのゆとり】2階79㎡4,598万円(坪単価194万円)

続けて、ミオカステーロ鎌倉大船Ⅱ。

設計はOKI建築事務所、施工は山田建設です。
ミオカステーロシリーズは通常デベロッパーである山田建設が施工だけでなく設計も行っているのですが、珍しくここは違いますね。どういった理由があるのでしょうか。

デザインは、鎌倉らしさを感じる茶系のシックなカラーリングですし、エントランス周りには和の趣を感じることも出来ますが、総戸数24戸という小規模物件ですし、特段秀でた印象はありません。

一方、設計面での最大の特徴は平均専有面積80㎡超(77~103㎡)という非常に豊かなプランニングでしょう。
鎌倉駅界隈まで行かずとも鎌倉市内の物件は全体的に面積的なゆとりのあるものが多くはなっていますが、分譲当時ライバルらしいライバルが見当たらなかったザ・パークハウス鎌倉大船でさえ平均専有面積は80㎡にはわずかに達していませんでしたし、マンションの売れ行きが良いとは言えないこのご時世、まして、後発に大船駅では2003年のガーデンアソシエ(総戸数1,502戸)以来となるであろう話題性抜群の大規模供給(ブランズタワーの253戸+ザ・パークハウスオイコスの402戸)が控えている中での平均専有面積80㎡超はなかなか出来ることではないでしょう。

山田建設さんは大船駅界隈では当物件が4物件目になるはずで、過去3物件は駅徒歩7分と比較的駅近だったミオカステーロ大船テネレッツァも含め「いずれも平均専有面積80㎡を確保」しているので、それらと同じコンセプトで造り上げたということなのだと思いますが、それらはいずれもマンション価格が安かった2000年代前半に供給されており、実際、近年の他エリアのミオカステーロシリーズは他の中小デベロッパー同様にコンパクト目のファミリータイプが多いことを考えてもここの80㎡超はかなり思い切った印象です。

前回のミオカステーロ鎌倉大船Ⅱ

公式ホームページ
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お部屋は79㎡の3LDK、西向き中住戸です。前回の記事でも書いているように西側は道路の向かいに三菱電機の広大な敷地が広がっており、前建との距離もかなり確保されています。そのため、低層階でも圧迫感は皆無で、日照も得ることが出来ますね。

なお、当物件は角住戸を除くと全戸西向きになっており、日照は西日が中心になります。

間取りとしては、中住戸でも80㎡近い前述の通りのゆとりあるものになっています。
田の字プランの中でもわりと奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるものなので、先ほどの85㎡もありながら異様なほど廊下が短かったプランのような効率性はないものの、80㎡近いプランならではのゆとりを感じることが出来るものにはなっていますね。

LDKは15.8畳なので専有面積のわりにはむしろ小ぶりな印象ですが、洋室3室は全て6畳超(このご時世はかなり珍しいことなのです)、また、収納もかなり充実したプランになります。

また、スパンのわりにLDの開口部がわりとしっかり確保出来ているのは良い点ですが、バルコニー側の柱も微妙に食い込みがありますし、共用廊下側の柱に至ってはほとんどアウトフレーム化されていないのは残念ですね。

柱が共用廊下側に出ていないことで玄関と共用廊下との間にアルコーブ的なワンクッション空間が存在していませんので、洋室1~2のプライバシー面においてもあまり芳しいものではありません。

坪単価は194万円。やはりヴェレーナグラン鎌倉大船(低層階)よりも幾分安い水準になっています。鉄塔が気になる物件ではありますし、日照が西日中心になることなども加味されているように思いますが、それ以上に「話題性のある大規模2物件に先行しての分譲」となることが影響している印象もありますね。

予算的な事情を除けばこのタイミングでこちらに決める理由はどうしても乏しくなりますからね…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様もありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗器、キッチン食器棚など、単価的には十分と言えるものがそろっています。
浴室照明がブラケットタイプではなくダウンライトなのも良い点です。

管理費は165円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数24戸という小規模物件であることを考えるとリーズナブルな水準と言えるでしょう。

駐車場は全12台で身障者用を含む2台のみが平置で残りの10台が機械式になります。

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