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サンクレイドル町田Ⅱ【全戸1LDKは良いと思うが全て20~30㎡台…】3階34㎡3,310万円(坪単価322万円)
2018-08-10

サンクレイドル町田Ⅱ。

町田駅徒歩4分(JR線。小田急は徒歩9分)の13階建総戸数60戸のマンションです。

中央図書館の向かいというポジションで、JRのターミナル口からだと徒歩4分もかかるように思えないのですが、そんなもんですかね???もう少し近く感じます。
ちなみに、屋根はありませんが、駅からの道程はほぼデッキ上で、快適です。

駅近立地ではありますが、町田の駅前にしてはまずまず落ち着きのあるポジションにはなるので、必ずしもコンパクトである必要はなかったようにも思いますが、周囲の建物との関係で全体的に日照が確保しづらくなっていることなども考慮してか20~30㎡台の全戸1LDKというプランニングが採用された物件になります。

ここ最近町田駅の物件を数多くご紹介しているように町田駅界隈では大手デベ物件が数多く供給されておりかなり競争が激しくなっていますので、ブランド力があるとは言えないアーネストワンさんの物件であることを考えるとこのプランニングが適切と感じますし、実際ニーズもあるように思います。
※全戸1LDKとは言っても全戸20~30㎡台とコンパクト過ぎる印象があるのはちょっと気になりますが…。

設計は光和設計、施工は上滝です。
上滝は一建設さんのプレシスシリーズの実績が目立ちますが、サンクレイドル上野Ⅱなどにも携わっています。

デザイン面は、ガラス手摺に加え、部分的にFIXサッシを採用するなど、ガラス面を意識してはいるようですが、中小デベ物件らしい若干の野暮ったさを感じてしまうところはありますね。

全戸20~30㎡台の総戸数60戸なのでスケール的な差別化を図るのが難しいのは言うまでもありませんが、スケールがなくともデザインで差をつけることは出来ますし、シティテラス町田ステーションコートパークホームズ町田なんかも大手デベ物件であることやそれなりの価格帯であることを考えると物足りないデザインという印象を受けるので、こちらが付け入る隙は十分にあったように思いますね。

まぁ、そもそも面積帯は全然異なりそこと戦う必要がないからこのデザインなのだとも思いますが…。

公式ホームページ
IMG_2967[1]
お部屋は34㎡の1LDK、北角住戸です。北西はそこそこ交通量のある通りに面してはいますが、駅近物件であることを考えれば悪くないですし、北東側はスギ薬局などの駐車場になっているので、低層階でも圧迫感のない好条件です。

1LDKならば日照が得にくい点もあまり気になりませんし、駅近物件の低層階でこの「抜け」はなかなか珍しいのではないでしょうか。ここなら線路の影響もほぼないでしょうし。

間取りとしては、1LDKとしては小ぶりな面積帯のものになります。

一昔前ならば1LDK40㎡~という感じで、昨今のマンション価格の高騰による影響で30㎡台中盤の1LDKが増えてきたとはいえ、ここは町田ですのでもう少しゆとりある面積帯であって欲しかったという思いはありますね。

ただ、当物件の1LDKは28㎡~あり(プランを見ると1LDKでなく「1DK」が正しいと思いますが…)、そういったものと比べると遥かに一般的なもので、これでも当物件内では西角に次いで2番目に大きなプランになります。

なお、プラン的には当物件内で最も特徴のあるものと言って良いでしょう。
デザインのところで言及したFIXサッシが導入されたプランで、角住戸らしく開口部を充実させようとする意識はあるようです。

ただ、前述のように北東側に「抜け」が得られるわりにLDの開口部は最低限という感じですし、洋室のFIXサッシ部分も高さのない小さな窓になりますので、勿体なく感じてしまうのも事実ですね。

LDを玄関側に配置し、コンパクトプランなりに廊下を限界まで短くしている点は評価出来ますが、せっかく北東側に遮るものがないのですから、LDやキッチンにしっかりとした開口部を設けていて欲しかったなと。

小規模物件ゆえか柱の食い込みも顕著ですし、単価もそれなりの物件になりますのでもうひと工夫あって欲しかったですね。

坪単価は322万円。近隣のファミリータイプ中心の物件と単価を比較するのはナンセンスであり、いわゆるワンルーム投資マンションと大差ないぐらいの大きさにまで面積を絞ってしまっている以上はこのぐらいの単価になることに大きな違和感はないのですが、同じような面積帯のお部屋も少なくなかったエステムプラザ町田ティアラ(2014年末~分譲)よりも4割程度高くなっている感じで、コンパクトな面積帯を加味しても少々強気な印象がありますね。

40㎡程度の1LDKであればこの単価で売ることはまず不可能で、採算的に厳しいがゆえの20~30㎡台の1LDKということなのだとは思いますが…。

設備仕様面は、全戸1LDKのコンパクト物件なのでディスポーザーは当然ありませんし、水回りの天然石天板仕様や食洗機もありません。単価帯を考えるとトイレ手洗いカウンターぐらいはあって欲しかったところですが、それもなく古めかしさのあるタンクタイプなのは残念ですね。
また、浴室照明もダウンライトではなくブラケットタイプです。

管理費は457円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなし、まして20~30㎡台のみとは言え、総戸数60戸は一般的なワンルーム投資マンションなどと比べてもかなり大きな方になりますので、この管理費単価は解せないですね…。
このランニングコストは結構大きな障害になるのではないでしょうか。

駐車場は身障者用を含む全2台でいずれも平置になります。



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