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ジオ高輪【四方に開口部、120㎡近い優雅なプランでもこの単価】8階119㎡19,290万円(坪単価538万円)
2018-08-09

ジオ高輪。

白金高輪駅徒歩4分、泉岳寺駅徒歩10分の地上11階地下2階建総戸数28戸(うち非分譲住戸2戸)のマンションです。

最寄駅名の「白金高輪」ではなく「高輪」と名付けられたマンション名から品川駅の西側エリアを想像した方もいらっしゃるかもしれませんが、当物件は高輪1丁目の北エリアに位置しており、白金高輪駅の1番出口(高輪区民センター内)からエレベーターに乗ると難なく標高20m超の丘上にアクセス出来るというなかなかに恵まれたポジションです。

白金高輪の駅前には白金アドレスのものも含めると駅徒歩3分圏内になる物件はわりとたくさんありますが、こちらの物件のある高輪1丁目の丘上で供給される物件は非常に限られており、高台ながらも坂を登る必要がないのはかなり魅力ですね。

西側と北西側には桜田通りを挟んで2本のタワマンが動き出しており、インパクトではとてもかないませんし、駅西の白金1丁目にも大規模再開発が控えていますので、そういったものと比べると当物件はかなり地味な立ち位置になってしまうとは思いますが、当物件のポジションは桜田通りからしっかりと内に入った比較的静かな環境ですし、視界的に後発タワマンの影響をほとんど受けることのない高松くすのき公園のパークフロントというポジションも大きな魅力と言えるでしょう。

総戸数28戸という小規模物件ですが、34~119㎡というかなり幅のある面積帯になっており、少々面積レンジが大き過ぎる印象もありますが、利便性と環境面を両立させた地ならではのプランニングという印象を受ける物件になります。

公式ホームページ
IMG_2964[1]
お部屋は119㎡の3LDK、四方角住戸になります。当物件は小規模ながら11階建の高層部と6階建の低層部で構成されており、当プランは1フロア1戸になる高層部にあります。

中層階以上になると南方向は遮るものがなくなるので、高輪皇族邸の広大な緑なども見渡せる贅沢な眺望が楽しめますね。南東方向の第一京浜に向かうに従い急傾斜になっていますので、階数以上の抜け感を得ることも出来るでしょう。
西側は26階建の三菱地所レジさんのタワマンが出来ると視界が塞がれますが、南と東は申し分ありません。

間取りとしては、やはり1フロア1戸ゆえに四方に設けられた開口部が最大のポイントになります。

低層部分との兼ね合いもあり(総戸数28戸しかないためエレベーターが全体で1基になっている)、玄関が南側にあるのがちょっと残念ではあるのですが(玄関が北側だったら東~南~西という三方に豊かな開口部を設けることが出来た)、「抜け」の得られる南東方向にしっかりとした開口部を設けることが出来ていますし、四方に開口部を設けることが出来ているのは小規模物件だからこそであるのは言うまでもないでしょう。

玄関が東西の「中央付近」にあるのも良い点で、東側をパブリック、西側をプライベートと無理なくPP分離を図ることが出来たプランになります。

トイレなどが2つ用意されたプランではないので、そういった意味ではPP分離は中途半端ではあるのですが、120㎡に満たない面積帯ですし、このプランニングに違和感はないでしょう。

ただ、気になるのは柱の食い込みでしょうか。
1フロアは小さいながらも11階建とそこそこの高さがあるので、致し方ないところかとは思うのですが、柱の食い込みが目立ちますね。

LDはバルコニーに面していませんし、どこかの面は一面をフルバルコニーにするなどすればもう少し柱をアウトフレーム(バルコニー内)させられたはずで、高額物件としてはちょっと雑と言うか、勿体なさを感じてしまう部分はあります。

坪単価は538万円。駅近の高台、しかも日照・眺望共に申し分のないお部屋ですので、このご時世にしてはかなりこなれています。
低層階(30~70㎡台)でも坪単価500万円前後のお値段設定になっており、一般的に港区ではこういった100㎡超のプレミアムプランほど単価が高くなる傾向にありますので(むろん条件の良いポジションにそういったお部屋が設けられることも影響していますが…)、120㎡近い豊かな面積帯でありながらこの程度の単価で済んでいるというのは少々珍しいケースになりますね。

次の記事で述べるような物件自体の高級感が今一つである点に加え、総戸数28戸という小規模ながら30㎡台すら共存している住戸属性・住民属性の多様化なども少なからず影響を及ぼしているように感じますが、それを考慮してもこのご時世にしては目に優しい水準になっているように思います。

まぁ、結局のところプレミアム住戸がベラボーに高い単価でも売れるのは、それでも欲しいと富裕層が感じるだけのパフォーマンスを有しているからこそなのは言うまでもないことで、当物件のお値段は後発の再開発タワマンなどとの兼ね合いも少なからずあるのでしょうね(そちらを待とうとする方が少なくない)。
※タワマンのプレミアム住戸はこちらとはお値段が全然異なるでしょうし、このぐらいのご予算で120㎡程度のゆとりあるお部屋をお探しの方には魅力あるお値段かと思います。



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