レーベン浦和常盤ザ・タワー【35㎡超のバルコニー×門扉付のポーチ】75㎡5,390万円(坪単価237万円)

レーベン浦和常盤ザ・タワー。

北浦和駅徒歩9分、浦和駅徒歩15分(7:00~0:15利用可能の北口。西口は徒歩17分)の14階建総戸数102戸のマンションです。

当物件はこれから第4期ということで販売は既にかなり佳境に入ってきているのですが、デザインに力を入れる傾向のあるレーベンシリーズの中でもかなりデザインに拘ったと思われる物件で以前から気にはなっていたので、お盆の新規供給の少ないこのタイミングで紹介することにしました。

立地としては、浦和駅まではかなり距離のあるバイパス沿いの物件で、近隣にはNTT東日本常盤ビルなどそこそこ高い建物もありますので、14階建という高さで「タワー」を名乗っていることに違和感を覚える方も少なくないはずですが、タカラレーベンさんはレーベン北千住三兄弟に代表されるように14~15階建でもタワーと名付けてしまう傾向にあるデベロッパーなので特段驚きがあるわけではありません。

通学区の仲町小学校もそう近くはありませんし、人気の常盤中学校区とは言え常盤中学校はさらに距離のあるポジションなので若干のネックはあるものの、総戸数100戸超のスケールというのは1つの魅力になるでしょうし、南側には低層住宅街が広がった南面条件に優れたポジションになりますね。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。中層階なので多少前建の影響もありそうですが、日照だけでなく視界抜けも得られる魅力あるポジションになります。南西方向にはNTTの電波塔がありますが、こちら側からだとほとんど気にならないでしょう。

間取りとしては、14階建の一般的な高さのマンションとしてはかなり特長のあるもので、このような間取りがあることも今回この物件を紹介しようと思った大きな理由の1つでもありますね。

両面にしっかりとした奥行のあるバルコニーが設計されているのが最大の特長になるでしょうか。

両面ともガラス手摺が採用されているので採光も得やすくなっていますし、東側(妻面)の柱がほぼバルコニー内にアウトフレーム化されているのも素晴らしい点になります。柱がアウトフレーム化されていることで二次元的にも優れていますが、柱がアウトフレーム化されていることで梁も大部分がバルコニー側の天井部に出すことが出来ています。

中住戸は特にアウトフレームに力を入れている様子は見られませんが、先行して分譲された同じ常盤5丁目のイニシア浦和常盤レジデンスはイニシアらしいきれい目のプランだったと記憶しているのでそのあたりも多少考慮したのかもしれません。

サービスバルコニーも合わせバルコニー総面積は35㎡を超えていますし、玄関前には門扉付のゆったりとしたポーチもあるという「+α空間」が非常に充実したプランですね。

専有面積は75㎡と角住戸にしては小ぶりな方ですが、これでも物件内では最も大きなものになりますし、「+α空間」の充実や角住戸にしては短めに出来ている廊下などを考慮しても一般的な80㎡の角住戸に近い使い勝手を得ることが出来そうなプランですね。

LDは両面共に奥行のあるバルコニーに面し、かつ、開口部もしっかりとしているので、LDは12.5畳という数字以上の広がりを感じることが出来るはずです。

坪単価は237万円。物件全体の平均ぐらいの水準になるようです。当物件の分譲開始の1年ぐらい前に分譲されたイニシア浦和常盤レジデンスの平均もこのぐらいでしたので相場並ということになるのでしょう(イニシアはこちらよりも電波塔に近かったこともあり売れ行きは芳しくありませんでしたが…)。

前述のようにこの角住戸はプランの使い勝手と空間的な広がりがかなりのものですので、実質的な坪単価はもっと下と考えていいように思いますね。タカラレーベンの物件は基本的にメーターボックス(0.5㎡)が専有面積内にカウントされているのでその分はアレですが…。

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