レーベン浦和常盤ザ・タワー【「65㎡の3LDK」と「63㎡の2LDK」】63㎡4,496万円(坪単価235万円)

続けて、レーベン浦和常盤ザ・タワー。

設計はデベロップデザイン、施工は埼玉建興なのですが、当物件は「売主」にも埼玉建興さんが名を連ねている珍しいケースになります。

埼玉建興さんは単独でヴィルレ川口というのもまもなく分譲開始するようですし、今後はデベロッパーとしての活動も増えてくるのでしょうか???

そういう意味では当物件はJVとは言え、埼玉エリアでの「売主実績(デベロッパー実績)」としては恰好の物件になると言え、スケールやデザイン的にも申し分のないものと言えるでしょうね。

前回の記事で書いたようにタカラレーベンさんは結構安易に「タワー」と名付ける傾向があるデベロッパーではありますが、タワーと名付ける以上、高さは大したことはなくとも「ランドマーク性」を少なからず意識しているのは間違いありませんし、デザインに力を入れるレーベンシリーズの中でもかなり高級感のある設えになっているのも大きなポイントの1つになるでしょう。

エントランスは2層吹抜にこそなっていませんが、1階部分の階高はかなり高めに確保出来ているので共用部の天井高は高いですし、間接照明をふんだんに用いたシックなデザインを採用しているのでこの価格帯の物件の中ではかなり高級感があるものになります。

基壇部だけに力を入れて中上層部は淡泊なデザインの物件が世の中には溢れていますが、当物件は豊富なマリオンを中心に中上層部にも様々なマテリアルを事細かに配置しているので、全体として非常に繊細なデザインに出来ていると感じます。

エントランス前にレーベン浅草アヤギヌのようなインパクトのある空間が広がっているとさらに良かったとは思いますが、この界隈では上位、かつ、価格帯以上の出来にあるのは間違いないでしょうね。

前回のレーベン浦和常盤ザ・タワー

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の2LDK、南向き中住戸です。中層階なので日照だけでなく視界抜けも得ることの出来るポジションになります。

間取りとしては、物件内では唯一の2LDKになります。
65㎡は3LDKになるのですが、この最も面積の小さな63㎡は2LDKになっており、2LDKと3LDKの差が「2㎡程度」しかないというのは非常に珍しいケースですね。

「ちょっと得するマンション選び」で言及しているように部屋数は言うまでもなく物件選びの際の非常に重要な要素であり、メニュープラン云々はさておき基本プランが2LDKのものと3LDKのものとでは面積が近似していることがないのが普通なのです。
※面積差がないのに部屋数に違いがあると「部屋数の大い方のニーズが多いのが一般的」で、部屋数の少ないお部屋というのは単価を控えめにする必要があるのでデベロッパーにとっては美味しくないですし、購入者が将来的にリセールするときのことを考えても良い材料とは言えません。

スムログ「ちょっと得するマンション選び」部屋数による歪み

そんな2LDKにしてはゆとりある面積帯だけあって、各居室は大き目になっていますね。
洗面所や浴室が小ぶりなのが少々気になりますが、居室はいずれもゆとりがあり、収納もかなり充実しています。

共用廊下側の柱の食い込みと歪な形状の居室は残念ですが、玄関は凹んだ位置にあるので共用廊下との間にワンクッション設けることが出来ているのは良い点になります。

バルコニーをしっかりと奥行のあるものと出来ているのも〇ですね。

坪単価は235万円。前建の影響の強くなる低層階は坪単価200万円ほどで結構な単価差が設けられています。
また、特段3LDKとの間に単価差が設けられているわけではなく、前述のように「65㎡の3LDK」とのグロス差がほとんどなくなっているのが当プランのネックになると思います。
3LDKを2LDKにリフォームするのは比較的容易ですし、コストもさしてかかりませんが(注:壁のあったところの下部にはフローリングがありませんのでそこの処理如何によっては結構コスト(フローリングを1室貼り直すなど)がかかります)、このプランを3LDKにするのは空間的に厳しそうですね(壁を作るとLDの床暖房のスイッチが1つで2室にまたがる形になってしまうのも微妙です)。

なお、3LDKプランとの比較を抜きにしても、このエリアの2LDKとしてはかなりグロスが嵩んでしまっており、2LDKにするのであれば大き目であっても60㎡ちょうどぐらいに抑えたおいた方が良かったように思います。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンター(キャビネット型)などの高級感のある設えは見当たりませんが、総戸数100戸超のスケールを活かしディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、ミストサウナ、たからの水、そして浴室テレビなどレーベンシリーズらしい特徴あるものになっています。

管理費は178円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですのでリーズナブルな水準ですね。
総戸数100戸超のスケールを活かすことが出来ているように思いますが、エレベーターは1基???
80戸を上回るぐらいだと2基になってくるものなので1基だとするとちょっと気になりますね。

駐車場は全31台でうち平置は2台のみで残りの29台は機械式になります。

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