オープンレジデンシア大井町ゼームス坂【ゼームス坂から1本入った落ち着きある地】3階57㎡6,980万円(坪単価404万円)

オープンレジデンシア大井町ゼームス坂。

大井町駅徒歩6分の地上4階地下1階建総戸数31戸のマンションです。

大井町駅からはプラウド大井ゼームス坂、アリュールゼームス坂という2つの名作を越えた少し先、ゼームス坂の中腹から少しだけ内に入ったポジションに誕生する物件です。

オプレジらしい小規模物件だからこその立地ではありますが、駅徒歩6分ながらかなり落ち着きのある第一種住居地域というのは少なからず魅力になるでしょうね。

北傾斜の地であり、南面条件は近隣マンションの影響もありあまり良いものではありませんが、駅前が賑わう大井町駅徒歩5~6分エリア内では多くない落ち着きあるポジションになります。

設計はアーキフォルム、施工はオープンハウスアーキテクトです。
オープンハウスアーキテクトは、もともとはオープンハウスの戸建の建設をメインとしていたのですが、昨年のオープンレジデンシア品川以降、オープンレジデンシアシリーズでの施工が目立つようになってきています。

デザイン面は、小規模な物件になりますし、とりわけ目立つものではないですね。
エントランスは道路から階段を下った地下1階に設けられており、空間的にもこじんまりとしたものになります。オプレジシリーズなので特に驚きはありませんが、いわゆるワンルームマンションなどではありませんし、坪単価400万円を超えるお部屋も少なくない物件であることを考えると少々の物足りなさがありますね。

公式ホームページ
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お部屋は57㎡の2LDK、南西向き中住戸です。南西側は細い道路ではあるものの接道していますし、前建の南品川ロイヤルハイツも敷地端ギリギリに立っているわけではないのでそこまで接近しているわけではないのですが、ロイヤルハイツは5階建で東西に屏風のように広がっているので少々の圧迫感はあるでしょうね。

北傾斜の地なのでロイヤルハイツの土地の方が標高が高く階数以上の圧迫感がありそうなのですが、この階ならば日照は得られそうです。

なお、当物件は30~70㎡台というオプレジらしい面積帯で構成されており、当プランは中ほどの大きさになります。

昨今の都心部の2LDKとしてはやや大き目な方で洋室を最低でも5.3畳確保するなどわりとゆとりを感じることが出来るものです。

柱のアウトフレームに特別力を入れている物件という印象は受けないのですが、当プランは北西面の柱が隣戸側に食い込んでいる分、柱の影響が少なくなっており、オプレジシリーズにしては良好なプランニングという印象になります。

また、洗面所はやや小さめですが、そのように効率性は高いので居室畳数も大きいですし、収納も平均的な水準は確保出来ていますね。

なお、開口部にあまり力を入れる傾向のないオプレジシリーズということで連窓サッシは採用されていませんが、LDの開口部は一般的なサッシ2枚分よりも少し幅広のものになっているあたりにも好感が持てます。

坪単価は404万円。30㎡台のコンパクトプランなんかはやはりこちらよりもひと回り上の単価設定になっているようですが、こちらはこの単価でも約7,000万円という高グロスになっており、面積なりに単価を多少は抑えている様子は伺えます。

ただ、2016年に南品川6丁目(駅徒歩7分)で分譲されたオープンレジデンシア大井町の平均坪単価約340万円よりもかなり高くなっていますし、ゼームス坂界隈の供給が少ないことを武器に強気な設定にしてきていると感じます。

方角や属性は違えど駅距離がほぼ同じクレヴィアタワー大井町ザ・レジデンスの低層階と大差ない単価水準であることからしても、もう少し目に優しい金額であるべきだったのではないでしょうか。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなどといったオプレジの標準仕様です。

管理費は247円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高めですが、総戸数31戸というスケールからすれば致し方ないところでしょうね。管理は「通勤」ではなく「巡回」になります。

細い道にしか接道していませんのでオプレジにありがちな駐車場なしの物件なのかと思いましたが、3台の平置がありますね。意外です。

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