プレシス新百合ヶ丘【6年ぶりにもなる新百合ヶ丘駅徒歩10分内】3階67㎡5,430万円(坪単価267万円)

プレシス新百合ヶ丘。

新百合ヶ丘駅及び百合ヶ丘駅徒歩9分の5階建総戸数65戸のマンションです。

新百合ヶ丘駅徒歩10分を超えてしまうシンビエンス新百合ヶ丘ライフレビュー新百合ヶ丘の記事で書いているように新百合ヶ丘駅ではここ数年分譲マンションがろくに供給されておらず、駅距離のあるシンビエンスやライフレビューの供給でさえ珍しいと感じるレベルだったのですが、当物件は2012年のパークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス以来の新百合ヶ丘駅徒歩10分圏内となる物件で、敷地面積2,100㎡超というそこそこのスケール感という意味でも注目できる物件になります。

この後、同じ百合丘2丁目で多摩建設さんが分譲予定ですし、先ごろ満福寺4丁目ではイトマンスイミングスクールの裏手で三井不さんの総戸数77戸の分譲マンション計画が出ましたので、長い間供給が滞っていた反動が徐々に表れてくるのではないかと思いますが、弘法松公園至近の当物件のポジションもなかなかのものですね。

この界隈の例に漏れず駅までの道程の高低差は厳しく徒歩分数表記以上の労力が必要なのは言うまでもありませんが、途中からはペデストリアンデッキになりますし、万福寺檜山公園内を通ると距離も多少は短くなりそうです。

物件のポジションが北傾斜地にあり、「南向き住戸率を高めながらも南面条件が芳しくない」という点に難しさがありますが、徒歩10分圏内×総戸数65戸というそこそこのスケール感というだけでそれなりの希少性を感じる物件にはなります。

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南側からの日照は得られそうですが、南も西も既存マンションとお見合いしています。北傾斜地だからと言ってファミリーがメインターゲットとなるこの界隈で北向き住戸中心にするという選択肢はありえませんし、容積率MAXで設計するのも当然のことですので、お見合い住戸が増えてしまうのも納得ではあるのですが、そうはいっても少々苦しいポジションですね。

北側の敷地などへの日影規制を考慮するとどうしても敷地南側に建物を寄せる必要が出てきますし、東面も抜けがあるのはほんの一部分ですので、仕方ないとは思うのですが…。

間取りとしては、一見するとありがちなものに見えるかもしれませんが、かなり個性的で賛否あるものですね。

良い点は主に2点で、1点目は角住戸ながらコンパクトにまとまった玄関廊下です。
プライバシー面への配慮をしつつも効率的な設計と出来ており、67㎡の狭小3LDK故とは言え、価値ある設計です。

そして2点目は南面の柱・梁のアウトフレームです。こういったいわゆるハーフバルコニープランというのは通常洋室1側の柱・梁が室内に食い込んでおり、居室形状や有効面積に影響を与えてしまうのですが、当物件は柱・梁を空中に出しています。

逆梁工法を採用していることで掃き出し窓は2.1mのハイサッシを採用出来ていますし、共用廊下側の柱も食い込んでいないというきれいな設計ですね。

一方、疑問が残るのは洗面所の位置です。
近年は洗面所がリビングインとなるプランの方がむしろ多数派と言って良いぐらいですし、それ自体に違和感はないのですが、なぜにこの位置になってしまうのだろうか…。

洋室1に行こうと思って間違って洗面所に入っちゃう(笑)ぐらいの位置で、こんな位置にするんだったら洗面浴室とサービスルームの位置を逆にした方が良かった気すらしますよね。

サービスルームはリビングインになってしまいますが、引き戸でリビングと隣接させれば建築基準法上サービスルームではなく1つの居室とすることも出来たかもしれません(そうすれば2LDK+Sではなく3LDK表記になる)。

坪単価は267万円。久々の駅徒歩10分圏内であることが加味された水準ということになるでしょう。

両面共に近い距離でお見合いになっていることを考えるともっと目に優しい単価帯であってもおかしくなかった印象がありますが、ランドプラン上物件全体で見ても条件の良いお部屋が少なくなっており、日照の得られる南の角住戸というだけでそれなりの単価帯になってしまっていますね。
こういったエリアの物件ですので資産価値の観点からも日照が大切なのは言うまでもなく、それが価格に大きく反映されるのは当然のことではあるのですが、前建との距離感などを考えるともう少しこなれていて欲しかったという思いはありますね。

狭小プランで知られるプレシスシリーズらしくグロスを抑えることが出来ているからこその単価設定でもあるのでしょう。

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