グレーシアみなまきみらい【この駅ならではの心地良さを感じる再開発】3階83㎡5,998万円(坪単価239万円)

グレーシアみなまきみらい。

南万騎が原駅徒歩1分の7階建総戸数105戸のマンションです。

いずれも駅徒歩1分にはなりますが、駅寄りのステーションコート(46戸)とその南側のサウスコート(56戸)の2棟建になる物件です。

駅からのアプローチはインターロッキングの歩行者専用道路を経由してのものとなりますし、駅徒歩1分という数字以上の魅力あるポジションと言えるでしょう。

ステーションコートのさらに北側にはグランドマストみなまきみらい(サ高住)が今夏に完成入居開始、さらに駅の反対側にはやはり徒歩1分の地に賃貸マンションKNOCKSみなまきみらい(認可保育園と学童保育含む)が今春に完成済で、南万騎が原駅前ではこの物件を含めた「南万騎が原駅周辺リノベーションプロジェクトエリア」と明示された再開発が佳境を迎えています。

南万騎が原駅はいずみの線の駅で、お隣の二俣川駅のような駅力はありませんし、グレーシアタワー二俣川などと比べてしまうとマンションのスケールやインパクトでは遠く及びませんが、南万騎が原駅前には柏町市民の森という広大な森がありますし、それ以外にも柏町北公園、リノベーションエリアの中心に位置するみなまきみんなのひろばなど、駅前の利便性に加え自然や環境面での魅力が非常に高いエリアで、「ターミナル駅などではない普通の駅の再開発」だからこそ実現した心地よさのようなものを感じることが出来ますね。

ちなみに当プロジェクトはドレッセ横浜十日市場同様に横浜市の「持続可能な住宅地モデルプロジェクト」として位置づけられており、環境未来都市を推進する横浜市の息がかかったプロジェクトである点も心強いですね。

マンション名の「みなまきみらい」には若干の気恥ずかしさみたいなものもなくはないですし、少々やり過ぎな印象もありますが、背景を考えるとシックリ来るのではないでしょうか。

賃貸マンションも作ることで分譲のみの場合よりも人の入れ替えを促進させる効果がありますし、サ高住も含めしっかりとこの街のみらいを考えたプロジェクトになっていると感じます。

公式ホームページ
IMG_3006[1]
お部屋は、サウスコートの83㎡の4LDK、南東角住戸です。サウスコートだけで南向きと西向きのよくあるL字配棟になっており、当プランは南向きの東端に位置した魅力あるポジションになります。この階だと道路の向かいの前建の影響も多少ありますが、基本的には南は戸建、東は駐車場と高い建物の少ないエリアになります。

このエリアに地縁のある方はお分かりかと思いますが、南万騎が原駅前ではこの物件以外には伊藤忠さんが分譲したプライズパーク南万騎が原ぐらいしか分譲マンションが存在しておらず、駅に近いエリアほど住宅は戸建中心になります。

当物件の南側2区画先からは第一種低層住居専用地域になるので、土地がまとまったとしてもこういった高さのある建物が立つことはありませんし、こういった高さのある建物が立てられるのも駅周囲の限られた部分だけなので、そういった意味での希少性もあると考えて良いでしょうね。

さて、間取りとしては、日照だけでなく眺望も望める南東角というポジションゆえに物件内では大きなものになっています。

かなり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が出てしまっているプランのため、LD内の実質的な廊下部分も含め廊下がかなり長くなってしまっているのは気になる材料ではあるのですが、角住戸ながら廊下を一直線としているので80㎡超の角住戸であることを考えればベラボーに廊下が長いということはないですね。

83㎡は4LDKとしてはけして大きな面積帯ではありませんが、居室畳数はそれなりですし、収納などをみても特に違和感はありません。

ただ、ちょっと残念に感じるのは玄関周りですね。
玄関はクランクインで小さめながらも門扉付のポーチがあるのは良いと思うのですが、80㎡超の4LDKということを考えると玄関の下足スペースがかなり手狭に感じるのです。

無理やりシューズインクロークを設けているようにも映るわけで、収納との兼ね合いで狭くなってしまったのではないかと思いますが、洋室3の引き戸の位置をもっと南側に寄せれば(引き戸の開く向きを逆にする)玄関框もその分だけ南側に移動出来たはずで、その辺にもうひと工夫あっても良かったように思いますね。

なお、プラン面の最大の特長はやはり柱・梁の出ない「耐震壁付ラーメン構造」になります。
詳細は次の記事で述べますが、壁式構造とラーメン構造の折衷法のような感じでところどころに厚い壁(柱)のようなものがありますが(洋室3のデッパリは気にはなります…)、三次元的にはスッキリしています。
開口部は壁式構造同様で通常のラーメン構造よりも多少制限されてしまっているようには思いますけれどもね。

坪単価は239万円。前述のように前建の影響は幾分ありますが、物件内では最も線路の影響を受けにくいポジションですし、日照良好な南東角ということでそれなりにしっかりとしたお値段になっています。
ただ、物件内で貴重な80㎡超×4LDKということにもなりますし、駅前ランドマーク物件でよくあるような「角住戸プレミアム」「面積大プレミアム」といったようなものが乗っかっている様子は微塵もなくごくごく妥当なお値段という印象になります。

ランドマーク物件の高層階住戸などは別として、エリアとして6,000万円を超えてしまうとやはり需要はかなり減ってきますし、派手な印象のないこういった属性の物件だとグロスの嵩みを考慮した値付けをする必要があるということでしょう。

0 Comments



Post a comment