シティハウス文京茗荷谷レジデンス【中住戸との単価差は微々たるもの】70㎡8,390万円(坪単価394万円)

シティハウス文京茗荷谷レジデンス。

茗荷谷駅、千石駅及び新大塚駅徒歩11分、護国寺駅徒歩13分、大塚駅徒歩16分、巣鴨駅徒歩18分の10階建総戸数72戸(非分譲住戸1戸含む)のマンションです。

3駅を頂点とした三角形の中心付近、千石三丁目の交差点付近に誕生する物件で、いずれの駅に行くにしても高低差があるので徒歩分数以上の労力がかかってしまうのが難点でしょうか。

どちら側でもいいから少しでもポジションがズレていればどこかの駅が徒歩10分圏内になった感じですし、千石三丁目の交差点は不忍通りと千川通りの交差点になりますので、お世辞にも静かとは言えないポジションなのですが、教育の森公園と小石川植物園がほど近いポジションで、クレヴィア茗荷谷文京の杜シェフルール文京茗荷谷ほどではありませんが、国立小学校にお子さんを通わせるのにも便利なポジションになります。

また、区立の通学校である大塚小学校が千石三丁目の交差点の向かいという点も1つの魅力でしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は、70㎡超の3LDK、東角住戸です。南方向にはライオンズシティ千石がありますが、当プランは敷地の東端にあり、ライオンズの上階部分がセットバックされていることで正面方向の視界には影響はなく、この上層階住戸からはそこそこの視界抜けが得られます。

日照的にも申し分のないポジションですし、物件内では通りの影響を最も受けづらいという意味でも恵まれていますね。

間取りとしては、物件内で最も条件の良いポジションということでこれでも最も大きな専有面積になります。

南角住戸もほぼ同じ大きさですし、このご時世の住不物件らしいコンパクト目な造りということになるでしょう。

70㎡程度の角住戸であれば中住戸の田の字ベースのプランのように玄関廊下を一直線にしてしまった方が効率性が追求出来、トータルで満足度が高いような印象もあるのですが、ここはクランクイン動線で角住戸らしくプライバシー面を重視した設計になります。

そのあたりは好みの部分もありますし、悪くはないと思うのですが、問題はこのような長めの廊下を設計しながらもリビングインとなった洗面所ですね。

洗面所と浴室を反対にしていれば洗面所への入口を廊下側にすることも可能だったと思われるため、あえて家事動線上優位(?)なこの位置にしている印象ですが、どうなんでしょうね。

住不さんは数あるデベロッパーの中でも最もリビングインを推し進めている印象で、基本的にそれは「エゴ的なもの」だと思っているのですが、ノンリビングインに出来るところをあえてリビングインにしているところを見るとこっちのニーズもわりとあるのかねぇ…。

それはともかくとして、LDドアがわりと玄関に近い位置にあり、LDの入口付近の動線スペースがLDの11.6畳の表記の中にカウントされている点には注意が必要です。

ただ、このプランは住不物件の中ではまだかわいい方で、当物件の南角住戸などと比べてもむしろまともな印象があります。
シティタワー駒沢大学ステーションコートに代表されるように近年の住不物件の角住戸はそういうプランばっかりなので…。

専有面積に占める居室畳数割合は70.5%((11.6畳+3.0畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷70.32㎡)とLDの入口付近の動線部がわりと大き目にLD内にカウントされていても低めの水準です。角住戸としては平均的な水準ではありますが、70㎡の角住戸としては低い方になるでしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は394万円。中住戸よりも視界的に優れていますが、中住戸との単価差はほとんどなく、中住戸よりも面積が大きい分グロスで差が出ている感じになります。

大塚駅4丁目で駅距離に大差ないライオンズ文京茗荷谷(一応、新大塚駅と茗荷谷駅が徒歩10分圏内にはなる)がかなり強気な設定なので、それと比べると「住不物件にしては普通の価格」と感じるお値段です。

徒歩10分圏内ではないことも影響しているとは思いますが、当プランは物件内で最も大通りの影響を受けない視界良好なポジションですし、物件内では魅力ある水準ということも言えそうです。

この界隈は供給が続いていますし、住不さんとしてもそうそう強気一辺倒の販売は難しいのでしょうね。
ここもそれなりのスケールがありながらディスポーザーがありませんし、共用部もこの価格帯ならもう少しラグジュアリー感が欲しかったとは思うわけですが…。

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