ネベル板橋【小規模ながら共用部・専有部共に個性あり】56㎡5,788万円(坪単価343万円)

ネベル板橋。

新板橋駅徒歩4分、板橋駅徒歩5分、西巣鴨駅徒歩8分、下板橋駅徒歩13分の15階建総戸数52戸(地権者住戸8戸含む。他店舗1戸)のマンションです。

徒歩5分圏内でJRを含む2駅2路線が使える交通利便性の高いポジションです。
マンション名の板橋からはイメージが付きにくいかもしれませんが、アドレスは北区滝野川6丁目で、新板橋駅から中山道を西巣鴨駅へ向かう中途に位置しています。

利便性の高いポジションであると共に、中山道と共に首都高沿いという賑やかなポジションにもなるので、30~50㎡台(地権者住戸除く)で構成されるコンパクトなネベルシリーズに適した立地と言えそうですね。

ちなみにこれまでにも何度か紹介しているタカラレーベンのコンパクトマンションシリーズのこのネベルですが、ネベルは「レーベンのスペルを反対から読んだ音」になりますね。安易なネーミングな気もしますけど、なんとなくお洒落な響きでもあるのでまぁいいんではないでしょうか。

設計は千都建築設計事務所、施工は山田建設です。
ネベル巣鴨は建築主である大和ハウスさんが企画(おそらく賃貸マンションを予定していた)していたものをタカラレーベンさんが丸ごと買い取ったものだったため、外観デザインからはネベルらしさ(タカラレーベンらしさ)を感じることはほとんど出来ませんでしたが、こちらはネベル戸越公園同様にシックにまとめられています。墨色のタイルはなかなか素敵ですね。

当物件の1階には店舗スペースもありますし、敷地面積400㎡ちょっとの小規模物件なので1階部分だけだと+αの共用部を設けるのは困難で、物件スケールからすると通常ならば特に共用部が設けられることはありません。
しかしながら、当物件はわざわざ2階にブルージアラウンジ(兼集会室)を用意している点が素晴らしいと思いますし、1階は1階で中山道沿いのメインエントランスに加え、板橋駅側や商店街側になる敷地南東部にもエントランス(ピロティ)を設けたツインエントランス設計としている点も大いに評価出来ると思います。

公式ホームページ
IMG_3015[1]
お部屋は56㎡の2LDK、南東西の三方角住戸になります。
歪な敷地形状に沿ったフロア形状が採用された物件で、当プランは敷地南端に凸な位置になっているので、南側だけでなく東西にも開口部を設けることが出来ています。中山道(及び首都高)に背を向ける形、かつ、北側に施された当物件のお部屋が「壁」にもなってくれるポジションで、南側は戸建などの低層住宅が中心となるというかなり絶妙なポジションになりますね。

歪なフロア形状の小規模物件なので柱の食い込みはやはり目立っており、せめて南側の柱はきれいにアウトフレーム化して欲しかったと思うのですが(こんだけしっかりとしたバルコニーを設けているのであれば余計ね…)、居室形状はまずまずですね。

玄関廊下はクランクインながらかなりコンパクトに纏めることが出来ているので、かなり効率性の高いプランとなっており、LDKで14.1畳、洋室2室も6畳と5.5畳という大きさは50㎡台中盤の2LDKとしてはかなり大きな方になるのですが、そこには「単に効率性が高い」だけでなく「他の部分でのカラクリ」も影響していますね。

収納は最低限という感じですし、浴室も50㎡超のプランとしてはかなり小さな1216になるのです。ひと昔前ならば1418の方が多かったと思いますし、最近でも50㎡台なら1317が主流で1216はかなり稀なものとなりますね。

というわけで、何を重視するかによって評価の分かれるこちらのお部屋ですが、5.5畳のベッドルームは方立ての小さなウォールドアになっており開け放つと20畳近い大空間に出来る柔軟性があるのは良い材料と言えるでしょう。

坪単価は343万円。南側に低層住宅街が広がった眺望が得られる上層階住戸ということで結構いいお値段になっています。
板橋区側になりますが比較的似た属性の物件としては2016年に分譲された板橋駅と新板橋駅が共に徒歩2分のリビオ板橋駅前がありますが、そちらは平均坪単価約300万円という水準だったので平均で1割程度高い感じになるでしょうか。

リビオは2016年の春だったので、そこからの1割程度の上昇ならばおかしな印象はないですが、当物件は約半分が中山道向き(首都高向き)ですし、駅距離もこちらの方があるので若干強気な印象にはなりますね。

なお、中山道沿いとなる北向きは30㎡台の2プランが用意されていますが、そのポジションのわりには単価は南向きと大差なくグロスが嵩まないなりのお値段設定になっているようです。

設備仕様面は、ネベル戸越公園とほぼ同じでタカラレーベンならではの個性ある充実した仕様です。
小規模のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様もありませんが(ただ、デュポン社製の人造なので見た目も悪くない)、マイクロバブルトルネード、ナノシャワー、浴室テレビ、そしてフラットラインLED照明と浴室周りは一般的な物件とは大きく異なるものになっています。コンパクトタイプのマンションとしてはかなり魅力あるものですね。
なお、食洗機はなく、トイレはキャビネット型になります。

管理費は328円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下を採用している物件ですし、30~50㎡台のみの総戸数52戸というスケールからすると300円そこそこならば悪くない水準でしょう。

駐車場は1台のみで平置になります。

0 Comments



Post a comment