飯田橋ガーデンフラッツ【竹中設計・施工の複合開発】6階82㎡396,000円(坪賃料16,007円)

飯田橋ガーデンフラッツ。

飯田橋駅徒歩7~8分(路線による)の8階建総戸数127戸の賃貸マンションです。

小学館による複合開発の一部であり、当賃貸マンションの他にホテル(ヴィアイン飯田橋後楽園)、店舗、保育所なんかも整備される大規模なものですが、ホテルと共に核となるのがこちらの賃貸マンションになります。

全体では延床面積18,000㎡超にもなりますので、当然と言えば当然なのですが、スーゼネ竹中工務店を設計・施工に起用しているあたりにも注目できるプロジェクトになりますね。

総戸数127戸とは言え、30㎡台が中心になったコンパクト目の物件ですし、竹中自体のマンション施工が減ってきていることを考えても(建築コスト高騰や人手不足で大規模オフィスなどでないと採算が合わない)、賃貸マンション単体のこのスケールで竹中が設計・施工に携わることはこのご時世ありえず、ホテルなどを含めた大規模複合開発ゆえであることは言うまでもありません。

外観や共用部の設計及びデザインは、結論から言ってもしまうと竹中ゆえの期待が大きかっただけに少々拍子抜けという感じで、正直竹中の良さがあまり出ていないようにも思ってしまうのですが(ヴィアインとの統一感を図ったこともあるのでしょうか???)、ホテル隣接ゆえのホテルライクを謳っているように内廊下設計(内廊下に大きな採光窓が施されているのも◎)が採用されていますし、若干近未来的な外観デザインも好きな人は好きでしょうね。

1階部分にはいなげやや保育施設が入りますし、ヴィアインが目白通り(及び首都高)沿いにあるので、レジデンス側はそれらの喧騒の影響も比較的少なくて済みそうです。

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お部屋は80㎡超の1LDK、南西角住戸です。南側には4階建のプレミアムキューブ飯田橋#moがありますが、この階であれば越えてくるので日照だけでなく視界抜けもそれなりに得られるポジションになります。

間取りとしては、そのように物件内でも条件の良いポジションゆえに、30㎡台中心の物件の中ではかなり大きなプランになっています。当プランの最大の特徴も「1LDKとしてはかなり大きなこと」に他ならないと思います。

当物件の1LDK自体、大半が60㎡台になっており、なぜに「リビングインの居室を設けた1LDKとしても2LDKとしても利用可能な柔軟性のあるプランニング」としなかったのか不思議でさえあるのですが、内廊下設計で2LDKをプランニングしてしまうと行灯部屋のあるプランが多くなってしまうことを嫌ったのでしょうか。

リビングインの居室であれば行灯部屋でも利用しやすいと思いますし、内廊下物件においてはごくごく一般的なものになるので引き戸でリビングに隣接したリビングインの行灯部屋2LDKプランはむしろ設けるべきだった気がしますけれどもね…。

下部にスーパーや保育施設を施したマンションですし、立地的にも小さなお子さんを含めた「3人家族ニーズ」は少なくないと思うので、55㎡以上ぐらいの大きさがあるのであれば2LDKがいいと思うんだけどなぁ…。そもそも小学館のプロジェクトですし、子育てファミリーをメインターゲットとした方が小学館にとってもメリットがありません???

当プランは60㎡台どころか80㎡超の1LDKなので、正直、なんも言えねぇ…(笑)。
このプランに限ったことではないのですが、柱が非常に賃貸らしい位置にあり、ガツガツ食い込んでいるのも残念に感じます。

坪賃料は16,007円。80㎡超の1LDKで流石に1LDKとしてはグロスが嵩みすぎということもあるのか60㎡台の1LDKに比べると1割程度単価安の設定になっています。
こういった単価設定になってしまうのは設計会社であれば当然予想出来たはずで、もう少し気の利いた提案があっても良かったように思いますね…。

まぁ、この専有部形状及び玄関位置で部屋数を増やすと廊下がかなり長くなるのが普通なので、とにかくLDが広い1LDKがお好みの方にとっては良いのでしょうが、この立地・物件属性であれば「子育て中もしくは子育てを控えたパワーカップル向きの50㎡台の2LDK」が賃料単価が伸びるでしょうし、ニーズも旺盛だったはずです。

設備仕様面は「全室」ビルトインエアコンは驚きですが、水回りに天然石天板は用いられていませんし他は「いわゆる賃貸仕様」という感じですね。

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