ザ・パークハビオ日本橋小伝馬町【同じ面積だけどキッチンと柱に注目!】12階49㎡249,000円(坪賃料16,643円)

本日はちょっくら賃貸版を挟みます。

ザ・パークハビオ日本橋小伝馬町。

小伝馬町駅徒歩1分、馬喰町駅徒歩5分、新日本橋駅及び岩本町駅徒歩7分、東日本橋駅及び馬喰横山駅徒歩8分、人形町駅及び三越前駅徒歩10分、神田駅徒歩11分の12階建総戸数44戸の賃貸マンションです。

30~49㎡の1DKと1LDKのみのコンパクト目の賃貸ですが、駅徒歩1分ですので、違和感はないでしょう。

小伝馬町駅徒歩1分の地にはここ2年の間だけでもブラントン日本橋小伝馬町グリーンパーク日本橋小伝馬町ブラントン日本橋大伝馬町の3物件が誕生しているため特段の希少性を感じることが出来るわけではありませんが、三菱地所の資産形成コンパクトマンションシリーズである「ザ・パークワンズ」を分譲するには恰好の立地だったようにも思いますね。
※むろんおいくらでデベロッパー側の採算がとれるかによりますが…。

設計・施工は村中建設です。パークハビオ月島やザ・パークワンズ芝公園などの施工にも携わっており、近年、三菱地所との関係が深くなっている印象があります。

なお、ザ・パークハビオは三井の賃貸であるパークアクシスなどと同様で高級賃貸の中ではごくごく一般的なグレード、つまり分譲マンションと比べると一枚落ちるものになるためデザイン的にもそこまで特徴的なものが生まれることはありません。

当物件も小規模なものになるので例外ではないのですが、かなり高額な賃料帯であることを少しは加味したのか外壁タイルはシックな装いで、バルコニー周りからも洗練されている印象は受けますね。

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お部屋は49㎡の1LDK(右側のプラン)、北角住戸です。北東方向は比較的低い建物で構成されており、かつ、バルコニーのなる北西方向も、この最上階住戸であれば道路の向かいの前建を越えるぐらいの高さにありますが、視界抜けが得られる感じではありません。
ただ、大通り沿いではないですし日本橋界隈の駅徒歩1分物件であることを考えれば良い方だとは思いますね。

間取りとしては、49㎡という分譲マンションだとあまり見ることのない面積帯(住宅ローン控除の適用が受けられない上にグロスも結構嵩む)で、その面積1つをとっても賃貸マンションらしさを如実に感じてしまうプランなのですが、賃貸マンションであってもこの面積帯で「1LDK」というのは結構不思議かなと。

専有部形状的に2LDKにしづらいのは分かりますが、そうであれば隣接プランとの境を調整することも出来たはずですしね。

ちなみに、当プランは上層階のみなのですが、中下層階も専有面積は全く同じ(専有部形状は微妙に違うがほぼ同じ)で、似たようなプラン(左側のプラン)が設計されています。

どこが違うかお分かりでしょうか。
最も大きな違いはキッチンの向きになると思います。中下層プランではキッチンが窓側を向いていたのに対して、上層階プランは反対側を向いているのです。

上層階プランにおいてはキッチンの向かいが廊下的な中途半端なスペースになってしまうのですが、奥行のある天板が採用されていることからも分かるようにカウンター型のダイニングとして利用することを想定しているようですね。

分譲のケースでもプラウド千代田淡路町のようなウナギ大量発生型の物件においてはキッチン周りにこれに近い工夫が施されるケースもありますし、必ずしも賃貸に限ったことではないのですが、なかなか珍しいプランですね。

なお、これら2プランは、トイレやクローゼットの位置や大きさなどにも違いあるわけですが、もう1点大きな違いを挙げておくとするならば柱の太さでしょうか。

上層階プランは、中下層プランに比べ支える階数(重さ)が減ることで柱を細く出来ているようです。
※階によってこのように柱の太さが異なる物件もたまにありますが、上も下も均等になっているのが一般的です。階数によって梁幅が異なり下り天井の間取り図上の点線位置が異なる物件の方がどちらかと言うと多いでしょうか。

坪賃料は16,643円。そのようにプランに多少の差はあれど同じ面積の低層階は14,000円ちょっとという設定なのでかなり差が大きいですね。低層階と上層階では視界面の圧迫感などが大きく違うので、分譲マンションの価格設定においてこのような差が生じるのであれば違和感はありませんが、賃料でここまで差があるというのはわりと珍しいと思います。

このような大きさ差があれば低層階から決まるのが自然ですし、そもそもこのプランは50㎡近い面積があり1LDKとしてはかなりグロスが嵩んでしまっていることを考えても、この上層階の賃料単価はかなり強気な印象があります。

昨今は目に見えて賃料が高騰していますが、それでも25万円(パワーカップルにとってボーダーとなりがちな水準)出せば都心部であっても50㎡ちょっとの2LDKが少なくありませんし、この面積・間取りでのこの賃料はどうかなと。

設備仕様面は、やはり床暖房のないわゆる賃貸仕様ですので分譲賃貸の方が遥かに魅力的です。この界隈の新築の分譲賃貸は買値がベラボーに高い分、賃料もえらいことになってはいますので、53~55㎡の新築(築浅含む)2LDKであればこのような賃料ではそうそう出てこないとは思いますが、この面積・プランの分譲があったとしたならばグレード感のある分譲賃貸であってもこの賃料がとれるかとれないかぐらいの感覚ではないでしょうか。

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