インプレスト青葉台【丘上最前列の第一種低層住居専用地域】3階76㎡6,488万円(坪単価281万円)

インプレスト青葉台。

青葉台駅徒歩8分の3階建総戸数31戸のマンションです。
青葉台駅からは246を超えた南東方向、つつじが丘アドレスの物件になります。

階建からもお分かりのように第一種低層住居専用地域に位置しており周囲は戸建中心の落ち着きあるポジションになります。

駅付近との標高差はエントランス付近でも15m以上あり、徒歩分数以上の労力が必要にはなりますが、物件自体はさらに10m近くも高いグラウンドレベルにあり(次の記事で解説しますが当物件は最低限の労力で丘上の恩恵を受けられる設計になっている)、高台の住宅街の最前列という感じのポジションになるので、西方向には抜け感のある眺望も楽しむことが出来ますね。

総戸数31戸はマンションとしては小規模にはなりますが、敷地面積が2,500㎡超あることからも分かるように第一種低層住居専用地域におけるファミリータイプ中心の総戸数31戸はわりと大きな方で、その豊かな敷地と起伏を活かしたランドプランも興味深い物件です。

公式ホームページ
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お部屋はガーデンコートの76㎡の3LDK+DEN、西角住戸です。南西方向には同じぐらいの高さのクレスト青葉台がありますのでこの最上階住戸でも視界抜けは得られませんが、北西方向は一段グラウンドレベルが低くなっており、前述のように広範囲の西傾斜となっているので、視界抜けも得られるポジションになります。

間取りとしては、そのような物件内で最も眺望に優れた最前席であることから比較的大きなプランになってはいるのですが、それでも80㎡に達しておらず、このご時世らしいプランニングということになるでしょう。

角住戸にしては玄関廊下はコンパクト目に出来ているので有効面積はわりとしっかりと確保出来てはいるのですが、廊下を短くするがためにLDを角位置(二面採光)に出来ておらず、北西方向の視界抜けが得られるポジションであることを考えると少々勿体ない印象を受けてしまいますね。

北西方向すぐのところは当物件の平置駐車場があるので、前建の影響もないわけですし、北西方向の開口部がかなり制限されてしまっているのも疑問です。

北西側には当物件のエントランスアプローチがあるので、プライバシー等に配慮しているのかもしれませんが、当物件のエントランスフロアが地下1階であることからも分かるように住戸部分はその階数以上の高さにあるので、余程大きな足元からの開口部を施さない限りは視線が気になるようなことはないはずです。

さて、特徴としては洋室1に隣接したDENが挙げられるでしょうか。
取ってつけたようなスペースであり、洋室1を経由してしか入れないため使い勝手は限られてしまいそうですが、窓がしっかりあるので書斎や何かしらの趣味の部屋として使うことは出来そうですね。

また、引き戸を多用したプランなので、全体的にデッドスペースが少なく、洋室3にはウォールドアが採用されているので違和感なく2LDK的な広々リビングが実現するのも良い点でしょうか。
※ウォールドアを開いても二面採光にならないのはやっぱり残念ですが…。

なお、収納は専有面積からすると結構充実しているように思いますし、浴室が1618なのも1つの特長にはなるでしょう。世の中の70㎡台はほぼほぼ1418ですからね。

坪単価は281万円。丘上の最前席だけあっていいお値段ですね。ただ、中住戸でも最上階は大差ない単価設定になっており(むしろこちらよりも高いものも…)、視界抜けが得られるのは物件内ではこの西角ぐらいなので、そういう意味ではまずまずのお値段と言えそうです。

駅からの方向は異なりますが、近年青葉台駅界隈で分譲されたクリオ青葉台やロイヤルシーズン青葉台は平均でも約290万円となっており、物件内でも魅力あるこのポジションでこの単価ならば悪くないでしょう。

ロイヤルシーズン青葉台は高いお部屋だと400万円近いものもあり、住戸ごとの条件差を考慮しても少々単価差が大き過ぎるような印象がありましたので、平均で比較すべきではないのかもしれませんが、条件の良いお部屋同士を比較するとさらに単価差が広がっているとも言えるわけで、視界抜けの得られるお部屋でこの単価ならばニーズは十分にあるはずです。
間取りにその視界抜けをもう少し活かして欲しかったとは思いますけれども…。

なお、76㎡なのでそこまでグロスが嵩んでいる感じではありませんが、もちろん戸建などとの競合も少なくないエリアですし、大き目のお部屋ほど単価が伸び悩んでいる印象があるのも確かです。

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