インプレスト青葉台【最低限の労力で丘上へ】68㎡5,688万円(坪単価278万円)

続けて、インプレスト青葉台。

設計は三輪設計、施工はファーストコーポレーションです。
ファーストコーポレーションは、近年、ジオ新宿若松町ウエリス新宿早稲田の森などスケールある高額物件に携わっており存在感を増しているゼネコンの1つです。

また、三輪設計は言わずと知れた実績豊富な会社さんですし、当物件は三輪設計に加えランドスケープデザイナーとしていろ葉デザイン(イニシアシリーズの多くを手がけている)が参画しているのも注目すべき点の1つになります。

歪で起伏ある少々クセのある土地ということもあるのでしょうが、実績豊富な会社さんが複数参画していることにより安心感は高まりますし、総戸数31戸の物件とは思えない贅沢さを感じるランドプランはこういったクセのある土地だからこそ実現するのも事実ですね。クセというか分譲に至るまでの経緯があまりにも特殊な物件にはなりますが、グランドメゾン目白新坂とかね…。

当物件の建物が立つのは丘上ですが、敷地西側のエントランス部分はそれよりも標高にして10m近く低いポジションにあります。低い部分からエントランスアプローチを設け、斜面に穴をあけるような形で地階を施し、そこに住居フロアまで直通のエレベーターを設けることで、丘上立地ながら駅からの労力を最小限に抑えることが出来ているのはこの地ならではの上手な設計と言って良いでしょうね。

敷地西側はわずかな部分しか接道していないため、そこに設けられたエントランスアプローチは歩車分離が出来ておらず、そこに関しては残念ではあるのですが、エスコートプロムナードと名付けられたエントランスアプローチはデザイン性に富んだもので、通る度に気持ちの良いものとなることでしょう。

敷地北西部には丘陵地であることを活かした緑の空間が広がりますし、敷地面積2,500㎡超という大きさを活かした16台の平置駐車場もそうそうみられるものではありません。

第一種低層住居専用地域は建物の高さが出せない分、こういった敷地内のゆとりはなかなか生み出しづらいものですし、設置率50%を超える「平置駐車場」が用意出来ているというのは珍しいと思います。
ロイヤルシーズン青葉台の設置率はもっと高かったようにこの界隈の駐車場ニーズはかなり高いはずですが、そうそう平置を設けるほどの敷地の余裕は生じないもので、ロイヤルシーズンは機械式が中心だったので、全台平置で50%超という点はかなり魅力でしょう。

また、エントランスホール(及びラウンジ)は天井高の高い吹抜空間になっており(丘陵地であることを活かし地下1階部分の階高がかなり高く出来ている)、そのあたりも一般的な総戸数31戸の物件とは一線を画すものと言えます。

前回のインプレスト青葉台

公式ホームページ
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お部屋はヒルコートの68㎡の3LDK、南東向き中住戸です。道路の向かい側は3階建の戸建が中心ですが、大きな庭を有するお屋敷などもあり、日照はもちろんのこと部分的に視界抜けも得られる良好なポジションになります。

ヒルコートは全戸南東向きで先ほど紹介したガーデンコートの角住戸のように西傾斜の地ならではの恩恵は受けられないポジションにはなりますが、南東方向には第一種低層住居専用地域が広がっていますので、半永久的に日照が保たれますし落ち着きもありますね。

お部屋は当物件の中住戸の多くを構成する60㎡台のコンパクト目の3LDKになります。
専有面積としては非常にこのご時世らしいもので、3LDKなら70㎡あってあたり前ぐらいに思っていた方からするとあまり良いイメージはないのでしょうが、この68㎡は一言で言うとかなり優秀です。

一般的な田の字プランよりもスパンを設けたことで奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が浅く出来ており、廊下が短め、さらに、そのスパン目一杯に連窓サッシの開口部が広がっているのも魅力的ですね。

近年の物件において、連窓サッシが採用されていること自体はけして珍しくはありませんが、当物件は方立ての小さなウォールドアが採用されているので洋室2を一体利用した際の開放感は非常に高いですし、LDの開口部だけでサッシ2枚半分確保出来ているあたりも普通の田の字ではなかなか難しい点になります。

共用廊下側の柱もアウトフレーム化され、かつ、中住戸ながら玄関前にアルコーブ的なワンクッションスペースも施されていますし、田の字プランの理想的なものと言って良いでしょう。

廊下を短めに出来たことで、67㎡としては大きなLD11.4畳を実現出来ていますし、しっかりとした居室畳数を確保しながらも収納も充実させることが出来ているのは高い効率性があってこそですね。

坪単価は278万円。南西向きに比べ日照時間は短くなりますが、温暖化の進行により今後暑くなることはあっても寒くなることは考えづらいことからしてもこのぐらいの角度が最も良いような印象さえありますし、前述のように非常に効率的なプランニングであることを考えるとこの単価は悪くないでしょう。
一般的な70㎡程度の使い勝手は間違いなくありますので、実質坪単価は270万円は切っていると考えてよいように思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回り天板も天然石ではありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、浴室のフラットラインLED照明など、単価的に違和感のないものになっています。

管理費は221円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数31戸ですのでこのぐらいの水準になることに違和感はありません。

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