オープンレジデンシア代々木上原ヒルズ【駅徒歩3分の第一種低層住居専用地域】4階72㎡12,080万円(坪単価552万円)

オープンレジデンシア代々木上原ヒルズ。

代々木上原駅徒歩3分の4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建)総戸数24戸のマンションです。
オープンレジデンシア代々木大山の記事で言及したようにオープンハウスさんはこの代々木上原駅で3物件を同時期にリリースしており、一足先に分譲開始した代々木大山に続きこちらとオープンレジデンシア代々木上原も分譲開始されました。

3物件合わせると94戸にもなりますので好立地揃いとは言え販売は結構大変なのではないかと思うのですが、中でも当物件は上原3丁目の駅近物件で、駅近物件ながら閑静なポジションというあたりにかなりの希少性を感じることが出来ます。

古賀政男音楽博物館の裏手であり、井の頭通りからは1本入っただけに過ぎませんが、井の頭通りは北方向になりますので、大半の住戸がその影響を受けにくくなっており、第一種低層住居専用地域らしい落ち着きを感じることの出来るポジションになります。

なお、「第一種低層住居専用地域の総戸数24戸」という数字からはけして小さな印象はないのですが、当物件は落ち着きあるポジションながらもオプレジらしく40~50㎡台も用意されており、敷地面積は800㎡弱と思ったよりも大きくありません。

こういった落ち着きある一等地ならば平均専有面積100㎡程度ある物件が誕生してもおかしくないわけでそういった物件の総戸数20戸と比べると半分程度のスケールしかないことになります。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。建築基準法上は3階となる最上階住戸になります。当物件のポジションはかなり急な西傾斜になっており、敷地南東端に位置する当プランから南側道路を見た場合のグラウンドレベルは1.5階相当ぐらいの感じになります。
なお、東側は音楽博物館なので視界が妨げられますし、南側は同じ第一種低層住居専用地域に同じような高さのマンションなどがありますので最上階でも視界抜けが得られる感じではありません。
ただ、日照的には非常に良好ですし、前建の圧迫感などもない第一種低層住居専用地域内らしい恵まれたポジションなのは間違いありません。

間取りとしては、最上階の南東角ということで、物件内では大き目なプランニングにはなっています(当物件は88㎡まであります)。

この立地だと70㎡そこそこでもかなりのグロスになってしまうわけで、70㎡でこのグロスになるのであれば80㎡台に乗せた方がむしろニーズが旺盛だったような印象もなくはないのですが、オプレジですのでそこに大きな違和感はないでしょう。

70㎡そこそこながら浴室を1618、マスターベッドルームを6.5畳、充実した収納など、随所にゆとりを感じさせる造りにはなっており、角住戸ながら玄関廊下をコンパクトにしたことが功を奏しているとは思うのですが、LD単体では11畳程度と72㎡の3LDKにしては気持ち小さいですし、優に億を超えるお値段設定でありながら玄関周りがやたらとこじんまりとしてしまっているのは残念ですね。

72㎡の3LDKでは全てをゆとりあるものとするのは当然不可能なわけですが、「LD」と「玄関」というのは間取りの中でとても大切な部分ですし、もう少しそちらを重視しても良かったのかなという印象はあります。

ただその一方で、LDに関しては、開口部がこれ以上ないぐらい充実している点は素晴らしいですね。順梁なので窓際上部には梁が目立ちますが、それでもサッシはしっかりとした高さがありますし、そこそこの大きさのバルコニーに面しているので空間的な広がりもそれなりに得ることが出来るでしょう。

坪単価は552万円。低層階でも多くが500万円を超える単価設定になった物件で、上下階の単価差は意外にも小さめです。
最上階の南東角とは言え、視界抜けが得られるようなポジションではないことも影響してはいるのでしょうが、基本的に建物の高さに差のない第一種低層住居専用地域というのはそういうもので、1階と3階(建築基準法上)の単価差はもっと大きくなるのが普通ですので、面積帯が中途半端(富裕層には魅力のない面積帯)であることが多少なりとも影響しているのかもしれません。

80㎡程度ではそれほど変わらないかもしれませんが、100㎡を超えるようなラグジュアリープランがあったならば600万円は超える単価設定になって当然と思える立地条件だと思います。
まぁ、オプレジがそのプランニングをすることにはリスクが伴うわけで、「このプランニング×全体的に平坦な単価設定」が最も手堅いのでしょうね。
この価格帯でも駐車場がないのはどうかと思いますが、さらに高額な100㎡とかがあって駐車場がないのはありえないわけですし…。
オープンレジデンシア文京六義園は1戸だけ94㎡がありましたが駐車場はありませんでした…。

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