シティテラス東京三ノ輪【駅距離はあるが、子育てファミリーに魅力ある地】70㎡6,190万円(坪単価292万円)

シティテラス東京三ノ輪。

三ノ輪駅徒歩9分、三河島駅徒歩12分、新三河島駅徒歩15分、南千住駅徒歩17分の18階建総戸数119戸のマンションです。
最寄駅の三ノ輪駅まではわりと距離がありますが、一応都電の荒川区役所前駅は徒歩2分という距離で利用することが可能です。

アドレスは荒川1丁目であり、その荒川区役所前駅徒歩2分というポジションからも分かるように荒川区役所が至近となる荒川区の「中枢」になります。
シティハウス吉祥寺北町シティテラス松戸などでも「中枢」という言葉を使っているように住不さんは中枢が好きですよね(笑)。

ここ1~2年は三ノ輪駅を最寄りとする物件の供給が非常に盛んであり、三ノ輪駅から距離のある当物件のポジションはこの界隈ではけして交通利便性の高いポジションとは言えないのですが、荒川自然公園、荒川公園、三河島公園、ゆいの森あらかわ、など、近隣には子育てファミリーにとって魅力ある環境・施設がそろっています。

通学区の第三峡田小学校、第一中学校も徒歩3~4分というポジションでもあり、コンパクト目のプランニングが中心となりがちな三ノ輪駅界隈では珍しいファミリータイプ中心となった物件になりますね。

ファミリータイプ中心の総戸数119戸というのはそれなりのスケールになりますので、スケールを活かした差別化がもっと図れていると良かったようには思いますが…。
※そのあたりは次の記事で述べていきます。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南角住戸です。南側すぐのところが明治通りになるポジションなので静かな環境とは言い難いですし、南西側は補助90号線が現在拡幅中なので、完成するとさらに賑やかになることは避けられませんが、整備されることで歩道が広くなるなど空間的に豊かになるのは間違いないところですし、この角住戸から南西方向前建までの離隔は約55mにもなるようです。
この高層階住戸は南東にある11階建のシャンボール三ノ輪を越えてくるので日照だけでなく眺望も楽しめる物件内では魅力の高いポジションになります。

間取りとしては、条件の良い南の角住戸というわりには小ぶりなものにはなりますが、近年の住不物件は多くがこのような面積を絞ったものですし、前述のように三ノ輪駅界隈の近年の供給はファミリータイプがあるものでもブランシエラ東京三ノ輪プレシス東京三ノ輪のようなこちらよりもさらにコンパクトなものになりますので、これでもむしろこの界隈では「大きな方」という位置づけになります。

眺望も得られる高層階住戸のわりにはかなり普通な印象のある田の字ベースのプランで、共用廊下側の柱の食い込みなんかはそれなりに立派な価格帯を考えると残念ではあるのですが、収納はかなり充実していますね。

角住戸でありながら洗面所がリビングインとなることを厭わない住不さんらしいプランニングで、効率性を可能な限り高めた形なので、居室畳数を確保しつつも収納を充実させることが出来ているということでしょう。

ちなみに、洋室3のウォークインクローゼットは奥行に対して幅がかなりしっかりと確保されたものなので、一見効率的な収納が出来そうな印象があるのですが、どうせならば間口は扉2枚分確保して欲しかったですね。1枚分だと奥行は浅くとも結局人が出入りするスペースが必要になってしまい、効率的な収納とするのは難しいのです。

坪単価は292万円。西日暮里駅徒歩6分のシティテラス西日暮里よりは一回り下のお値段になります。

なお、三ノ輪駅界隈の物件は前述のように多くがコンパクト目のものになりますのでこの物件と単純に単価比較をするのは難しく、面積が小さい分、基本的にはこの物件よりも単価高になる傾向があります。

当物件の平均は270万円台と思われ、70㎡弱のプランもあったブランシエラ東京三ノ輪の「平均」とほぼ同じ水準ですが、ブランシエラは30㎡台中心の物件で、そのコンパクトなお部屋が平均単価を上げていた感じになるので、同じぐらいの面積帯で比較するとやはりブランシエラの方が幾分控えめな印象になります。
※ブランシエラは眺望が望めるポジションではありませんが、交通利便性や買物利便性ではこちらを上回っています。

都心立地ではないので、住不さんらしいあからさまに強気な価格設定という感じではありませんが、総戸数119戸という戸数を捌かなければならないわけですし、18階建という高さ以外には特別な差別化要素を感じない物件なのでもう少し目に優しい価格であって欲しかったですね。

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