エクセレントシティ稲城南山ヒルズ【スカイテラス南山内ならではの魅力あるポジション】2階78㎡4,598万円(坪単価194万円)

エクセレントシティ稲城南山ヒルズ。

稲城駅徒歩9分の6階建総戸数34戸のマンションです。

約87万㎡に及ぶスカイテラス南山の一角になる物件です。
ポジションとしてはプラウドシティ南山の南側で、西からオーベル稲城南山、ドラッグセイムス、当物件という位置関係になります。

オーベル稲城南山よりもさらにスケールは小さくなりますし、プラウドなくしては実現しなかったと言っても過言ではないエリアになりますので、総戸数413戸のプラウドシティ南山と比べてしまうと地味な存在になるのは間違いありません。

ただ、目の前のセイムスに加え、ヤオコーも至近、さらに2024年には目の前徒歩1分に超大規模な奥畑谷戸公園が開園予定という稲城市の肝煎りプロジェクト内ならではの魅力豊かな物件になります。

オーベルの記事でも言及しましたが、道路を挟んでいるとはいえ、これほど豊かなで大きな公園のパークフロント、しかも南側が面しているというポジションが貴重であることは言うまでもありません。

駅まではオーベルよりもさらに距離があり、高低差も大きいですが、駅から離れる分、スカイテラス南山エリアの中心に近い位置になりますし、南山小学校までも近くなりますので、悪いことばかりではないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の2LDK+S、南東角住戸です。低層階にはなりますが、南側は前述のパークフロント、また、東側はブーランジェリーメゾンユキの平置駐車場なので視界抜け・日照も得られる良好なポジションです。
電柱のないスッキリとした視界が広がっているのもこのエリアの魅力の1つになりますね。

そのような魅力的なポジションゆえに物件内では大き目のプランニングが採用されており、ルーバル付の特殊プランを除くと物件内で最も大きなものになっています。

ただ、最も大きな8畳の居室がサービスルームになっているのは不思議ですね。
開口部の配置などからしてもこの大きな部屋は4畳×2などと言った小さな2部屋へのプラン変更が想定されているのは明らかなのですが(※当物件は完成売りなのでセレクトは出来ませんが、壁を壊すよりも壁(+扉)を作る方がコストがかからないのは明白で、そういった点を考慮しているのでしょう)、2つ合わせてサービスルームになってしまうのであれば2つに分けた場合でもどちらか1室はサービスルームになってしまうでしょうし、東側は前建の影響もないのですからサービスルームとならないだけのしっかりとした開口部を設けて欲しかったなと(建築基準法上、居室の床面積に対し7分の1以上の大きさの開口部(有効採光面積)が必要)。

なお、角住戸ながらLDが2面採光(角位置)と出来ていないプランで、LD単体では角住戸らしさに欠けてしまうのですが、洋室2にはスライディングドアが採用されているので開け放つことで二面採光の開放感のある空間が実現出来ますし、幅のある連窓サッシも申し分ないものです。

また、地味に素晴らしいと思うのが玄関周りの設計ですね。
玄関前にはアルコーブ的な凹みなどはなくその点は残念ですが、しっかりとした大きさの下足スペースを確保しつつ、角住戸のわりには効率性の高い設計が実現しています。

坪単価は194万円。このお部屋は魅力あるポジションになるので低層階でも物件の平均を超えていると思いますが、平均も190万円程度になるはずで、オーベルの平均190万円弱と大差ない水準になるようですね。

プラウドシティ南山とは分譲時期のマンション相場にかなり差があり、オーベル同様に値上がり感があるのは確かですが、分譲中のプラウドシーズン稲城南山(戸建)とは価格帯では競合しませんし、前述のように南面がパークフロントという立地は非常に貴重ですのでこの水準ならばニーズは十分あるはずです。

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