クオス鷺沼ザ・ブライトコート【きれいな形のワイドスパンルーバルプラン】6階80㎡5,890万円(坪単価243万円)

クオス鷺沼ザ・ブライトコート。

鷺沼駅徒歩12分、たまプラーザ駅徒歩19分の6階建(建築基準法上は地上5階地下1階建)総戸数30戸のマンションです。

大規模物件ドレッセ鷺沼の杜から少しだけ北方向、やはり東名高速が至近になるポジションです。東名のある北西に向かって結構な急傾斜になっており、東名側に「抜け」のある立地なので、騒音には事欠きませんが、富士山などを望むことが出来る西方向の眺望には魅力があります。

駅からは徒歩12分という距離がある上、かなりの高低差もありますので、少なからずネックにはなりそうですが、物件概要の交通欄に記載されているように東名の西側たまプラーザ界隈へのアクセスも可能なポジションではあります。

設計は設計集団宙組、施工は日成工事です。
クオス新川崎夢見ヶ崎公園と同じ組み合わせですが、あちらが直床であったのに対してこちらは二重床であり、あちらよりも価格帯が高めなことが考慮されている様子が伺えます。

デザイン面はモノトーンベースのものでクオスの定番的なものになるので特筆すべきところがあるわけではないのですが、傾斜地ゆえのランドプランは特徴がありますね。

当物件は西傾斜の地のほぼ南向きになっているので、敷地東寄りのエントランスは3階(建築基準法上の2階)にあり、東側は最下階がその3階になるのですが、一方で西側へ行くとその2フロア下までお部屋が存在しており、同じフロアのお部屋でも東寄りと西寄りとでは窓からの視界にも結構差が出てくるのです。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡の3LDK、南東角住戸です。
最上階の南東角という非常に恵まれたポジションなのですが、南方向はそう遠くない距離に同じような高さのライオンズがありますので、視界抜けが得られる感じではありません。前述のように敷地東側は3階がグラウンドレベルであり、この6階住戸は通常で言う4階住戸と同じような感覚になります。
なお、西側の富士山ビューなどは得られませんが、西を向いていないので東名の影響は大きくはなさそうです。

間取りとしては、最上階のルーバル付の特殊住戸という位置づけで、ルーバルを抜きにしてもプラン的にかなり特色のあるものになります。

全体的に柱のアウトフレームに力を入れた印象のある物件で一般プランもわりときれいなのですが、中でも当プランはワイドスパンに出来たことで奥行(玄関から南側バルコニーまでの距離)を非常に浅く出来ています。共用廊下側の柱のアウトフレームも完璧で、柱による面積消費を最小限に抑えているという点で非常に好感の持てるものになりますね。

ただ一方で、4LDKでなく3LDKなのはちょっと意外でしょうか。
中小デベ物件は「どうしても大手デベとは異なる土俵で勝負する必要」が少なからず出てくるもので、「大手デベ物件」や「駅が近い物件」と使い勝手が大きくは変わらないプランながらグロス価格にそれほど差がない」という状況が生じてしまうのは致命的になるので、このぐらいの面積帯でも4LDKが採用されるようなケースは少なくありません。

したがって、当プランも余裕があれば4LDKにしておくのが無難だったような気がするのですが(基本プランが4LDKであれば3LDKのメニュープランを用意するのは難しくないので柔軟性という意味でも有利です。当物件は既に完成してしまっていますが…)、このプランはこの3LDKであってもLDが12畳しかないわけで、頑張って4LDKとするよりも「ゆとりの3LDK」を目指したということになるのでしょうね。

浴室は1620ではなく1418ですしが、主寝室は6.7畳、キッチンは4.7畳、収納はこれ以上ないぐらい充実、と少なからずゆとりを感じることが出来るものになっています。

なお、LDは一面採光ながら3枚分のサッシ幅を確保しているので、平均以上の開放感はあるのですが、東名の影響の小さい南東角というポジションであればやはりLDは二面採光となる位置であって欲しかったですし、そのあたりのプランニングには少々の勿体なさのようなものを感じてしまいますね。

坪単価は243万円。最上階特殊住戸でもこの水準であり、駅距離や東名至近などが考慮されたお値段ということにはなるでしょう。流石に2011年頃分譲されたドレッセ鷺沼の杜の平均坪単価約210万円などと比べると1割以上高くはなりますが、近年駅近で分譲されたイニシア鷺沼レジデンスオーベル鷺沼マスターレジデンスは平均坪単価で320万円前後という水準でしたので、ポジションなりの水準でしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどの高級感のあるものも見当たりませんが、食洗機はついています。
トイレ手洗いカウンターはあってもおかしくない単価水準ですし、浴室照明もダウンライトではなくブラケットタイプなのはちょっと残念です。

管理費は176円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数30戸のスケールを考えれば悪くない水準でしょう。

駐車場は全17台で平置の1台を除いた16台が機械式になります。

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