エクセレントシティ市川ステーシア【2013~2014年の物件と大きく変わらない単価水準】3階71㎡4,778万円(坪単価221万円)

エクセレントシティ市川ステーシア。

市川真間駅徒歩3分、市川駅徒歩6分の15階建総戸数56戸のマンションです。

新日本建設さんは南口及びシャポー口(西側)徒歩4分の市川南1丁目にエクセレントシティ市川南を分譲したばかりなのですが、早くもこちらの物件の分譲が開始されました。

ただ、市川駅を中心としてエクセレントシティ市川南とここはちょうど180度異なるポジションで、市川駅の北口が徒歩6分、シャポー(東側)の出入口へ徒歩4分という距離感になります。
北口物件なので当たり前ではあるのですが、市川真間駅も使える利便性の高いポジションですね。

立地は千葉街道に面してはいるのですが、面している部分は短く、建物自体は少し内側に建設されるので喧騒をモロに受けることはなく、かつ、15階建と高さを出せたことで視界も良好です。ここから江戸川まではそれなりに距離があるものの江戸川に至るまでのエリアにはほとんど高い建物がないので、中層階以上であれば花火も良く見えることでしょう。

北口界隈では市川1丁目で(この物件のポジションは新田5丁目)、市川駅から大差ない距離のプラウド市川マークスとルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンス(18階建と高さがありますし、LDの三方向に開口部のある異彩を放つプランもあるなかなか興味深い物件です)もこの後ほどなくして分譲されますが、当物件も負けず劣らず存在感を放つデザインが採用されていますし、新築でご検討中の方にとってはなかなか悩ましい状況になっているのではないでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。3階だと千葉街道との間にある前建に南方向の視界を妨げられてしまうポジションですが、前建は当物件の4階相当ぐらいの高さなので日照は得ることが出来ますし、東側は戸建エリアになりますので、そちら側は視界的にも悪くありません。

間取りとしては、物件内では最も大きなものになります。この南東角と南西角が70㎡超え、残りの2プランが64㎡と54㎡ということで先述のエクセレントシティ市川駅南よりもややゆとりある設計とすることを心掛けたようですね。

とは言え、角住戸で70㎡ちょっとはけして大きなものではなく、効率性を高めることを意識している様子が玄関廊下から強く伺えますね。

廊下を短くすることや洋室3室全てに開口部を設けることを考慮したがためにLDが二面採光に出来ていないのは残念ですが、廊下は短めながらもクランクさせていることでプライバシー面への配慮が出来ていますし、バルコニーはちょっとした「サプライズ」ですね。

南側は約2mの奥行を実現出来ているため、そこに面している居室は畳数以上の空間的な広がりが得られますし、東・北と専有部をぐるっと囲むようなフルバルコニーが採用されているのはかなり珍しいことなのです。

角にあるベッドルームはLDとウォールドアで隣接しているので、開け放つと連窓サッシによる高い開放感が得られますし、なかなか上手な設計ですね。

また、効率性を高めたことで収納も充実させることが出来ています。大きなウォークインクローゼットは幅広のもので収納効率もウォークインの中では良い方でしょう。

一方、角住戸ながら廊下を短くしたことでノンリビングインの居室が1室だけというあたりがウィークポイントになるでしょうか。
ただ、最近は角住戸でもこういったコンパクト目の面積帯だと洗面所がリビングインとなっているケースも少なくありませんので、これでも普通な部類だと思います。

坪単価は221万円。日照だけでなく眺望にも優れた上層階住戸は坪単価260万円を超えますので、前建の影響がしっかりと考慮されていると言って良いでしょう。物件自体の単価帯としては平均坪単価約245万円だったエクセレントシティ市川駅南とほぼ同じ水準になるようですね。

新田5丁目では近年、ウィルローズ市川とザ・パークハウス市川が分譲されており平均坪単価は約235万円という水準でしたが、2013~2014年の分譲で今よりも遥かにマンション相場の安かった時期の分譲ですので、そこから1割も上昇していない当物件の水準はこのご時世としては悪くないでしょう。

市川駅界隈はマンション価格高騰後のここ1~2年の間でもびっくりするようなレベルのお値段の物件は未だ誕生していないので、そういう意味でもこの後のプラウドとルフォンのお値段がどのようなものになるのか気になりますね(おそらく予定価格は強めなのですが、正式価格までに調整されるのはよくあることなので、どの水準で折り合いがつくかがポイントですね)。

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