ヴェレーナ上大岡ザ・ハウス【独立したエントランス棟×オープンエアデッキ】1階68㎡3,598万円(坪単価175万円)

続けて、ヴェレーナ上大岡ザ・ハウス。

設計はアアル建築計画、施工は風越建設です。アアル建築計画は初登場になるでしょうか。
ただ、当然ながらデザインに関しては他のヴェレーナシリーズ同様にインターデザインの小寺氏が行っており、ヴェレーナシリーズの中でもユーロ色の強いものになりますね。

同じく「ザ・ハウス」が物件名に付いていたヴェレーナ浦和ザ・ハウスはユーロ色の弱いもので「いわゆるヴェレーナ感」の薄いタイプのものだったのでこちらもその系統になるのかと思いましたが、全然そんなことはなくかなりコテコテのユーロデザインになっています。

そのため、好みは大きく分かれるところかとは思うのですが、ザ・ハウス、かつ、総戸数81戸とそれなりのスケールがあることで外観や共用部のデザインには見所が豊富な物件です。

前回の記事で取り上げたプランを初めとしていくつかのプランでダイナミックなFIXサッシ(コンサバトリースペース)が採用されているので外観的なインパクトがありますし、共用部としては敷地北側に独立したエントランス棟が設けられ、かつ、2層吹抜の空間になっているので、総戸数81戸という数字以上の豊かさを感じることが出来ます。

前回のヴェレーナ上大岡ザ・ハウス

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側はジェイパークヴィラ横濱との間の深い森に面しています。虫などは少々気になるかもしれませんが、日照もそれなりに得られるでしょうし、笹下釜利谷道路やバイパスの影響も少なく済みそうなポジションになります。

間取りとしては、やはりヴェレーナの1階住戸ならではのオープンエアデッキが最大のポイントでしょう。
専有部自体は68㎡と平均専有面積約72㎡の当物件の中では小さめですし、このような駅距離のあるポジションであることを考えると面積を絞り過ぎな印象もありますが(むろん販売価格を抑えたいデベロッパーの都合により生まれたものです)、オープンエアデッキとプライベートガーデンがあることで少なからず面積をカバー出来ているのは確かで、単体では10畳ちょっとしかないであろうLDも大きなデッキに面していることで空間的な広がりを得られるでしょう。

洋室3の引き戸は大きく開け放つことが出来るものですし連窓サッシが採用されているのも空間的な広がりという意味では非常に有用でしょうね。

収納も面積からするとかなり豊かであり、2WAYのビッグウォークインクローゼットも魅力です。

坪単価は175万円。オープンエアデッキがあることが考慮され2階よりもグロスで200万円高いお値段設定になっています。単価換算すると10万円の差になるので若干大きいような印象も受けますが、物件内では先ほどのようなダイレクトサッシの角住戸に次ぐ特徴のあるプランになるので、強めの設定になっているようですね(その角住戸と大差ない単価帯というのは微妙ですが…)。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はなく、設備としては食洗機や活水器(アグアクリーン)がある程度ですが、価格水準からすると違和感はないでしょう。黒縁のサッシは一般的な銀縁のものよりも高級感があって良いですね。

管理費は165円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので、リーズナブルな水準です。

駐車場は全53台で身障者用1台を除いた52台が機械式になります。駅距離があるポジションなりに約65%の高い設置率としているので仕方のない部分かとは思いますが、機械式ばかりなので将来的に利用者が少なくなると修繕維持費が少し心配ですね。
これだけの機械式駐車場があるわりに管理費が安く感じるので、駐車場収入のうち何割を管理費会計(残りは修繕積立金会計)に回しているかは大きなポイントになりそうですね。

管理費会計に回している割合は少ないに越したことはないですね。駐車場が想定(通常6~7割の稼働を見積もっている)していたよりも借りられるようなケースおいては想定を上回った部分の駐車場収入を丸々修繕積立金に回すことが出来ますし、稼働率を何割で見積もりそれを管理費会計と修繕積立金会計どちらにどれだけ予算として組み込んでいるかというのはその物件の将来に影響を与える重要なポイントの1つなのです。

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