ジオ文京千石【最寄駅3分×山手線11分】3階70㎡8,260万円(坪単価388万円)

ジオ文京千石。

千石駅徒歩3分、巣鴨駅徒歩11分の地上10階地下1階建総戸数45戸のマンションです。

千石駅前は多くの物件が不忍通り、もしくは白山通りに面しており当物件もその中の1つということになります。

千石4丁目アドレスの不忍通り沿いとなるポジションで、静かな環境とは行きませんが、山手線(巣鴨駅)までも徒歩圏となり交通利便性は高いですね。

同じく千石駅を最寄りとし、不忍通り沿いとなるクレヴィア文京本駒込ブランズ文京本駒込六丁目などは千石駅の向こう側になるので六義園が近いという魅力がありますが、こちらはこちらで千石緑地が近隣にあるという趣ある地になります。

通学区の明化小と第十中までは徒歩5~6分という距離感なので悪くないですし、近隣には千石図書館もありますね。

なお、当物件の敷地の一部は、不忍通りの拡幅によりいずれは収用される可能性が高いです。計画道路には本当に実現するの(?)的なものも少なくありませんが、不忍通りを六義園付近から辿っていただくとお分かりのようにかなり収用を前提とした空地(グランスイート六義園のように駐車場などになっている)が増えてきており、遅かれ早かれ拡幅されることでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の2LDK+S、東角住戸です。南東は不忍通りなので静かな環境とは言えませんが、その向かいは戸建中心の低層住宅になっているので日照及び視界抜けは良好です(北東は至近距離で同じような高さのマンションが立っています。)。
南側の角住戸だとライバル物件であるザ・パークハウス文京千石一丁目の影響が強くなるので、総合的に考えて物件内ではこの東角が最も恵まれていると言えるかもしれません。

間取りとしては、70㎡は確保していますが角住戸としては小ぶりなもので、全体的に凹凸が少々気になるものになります。

全方位に住戸を設けたフロアプランになっており、柱を逃がしづらいという事情があるのは間違いありませんが、それなりの価格帯の物件ですのでもう少しきれいなプランを目指して欲しかった印象にはなりますね。

サービスルームの収納がなかなか凄い位置にあることからも分かるように、柱の影響を少なくして少しでも居室形状を良くすることを心掛けてはいるようですが、洋室1の形はなかなか厳しいですね。

また、角住戸ながら廊下を最低限の長さにすることで効率性はまずまずという印象で、70㎡という限られた面積の中で頑張っている様子は伺えますが、LDの開口部は角住戸らしくない非常に小さなものですし、LDの西側にも中間柱が存在してしまっていることからも分かるように室内は柱・梁(下り天井)の影響が強く、もう少しスッキリさせて欲しかったです。

バルコニーはいわゆるハーフバルコニーなのですが、ハーフバルコニーの中でも小さな方で(南東面のスパンが短いため)、柱・壁による両サイドからの圧迫感が強いのも残念ですね。

坪単価は388万円。千石駅の向こう側になりますが、先述のクレヴィア文京本駒込やブランズ文京本駒込六丁目と似た単価水準になるようです(平均専有面積は随分違うが、いずれも平均坪単価約390万円)。

千石2丁目の千石駅徒歩11分(茗荷谷駅も新大塚駅も徒歩11分)のシティハウス文京茗荷谷レジデンスは上層階でこのぐらいの水準なのでこちらの方が幾分高くはなるものの、駅距離を考慮するとむしろこちらの方が多少割安という印象で、このご時世にしてはまずまずこなれた価格でしょうか。

プラン面が今一つなことが多少なりとも反映された結果なのかもしれません。

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