ジオ文京千石【優雅なエントランスはやっぱり…】5階56㎡6,540万円(坪単価387万円)

続けて、ジオ文京千石。

設計・施工は木内建設です。
前回の記事で書いたように全方位に住戸を設けたフロアプランが影響し、プランによっては柱間隔がかなり短くなっているので、柱・梁の位置には注意が必要な物件になります。

ただ、全方位に住戸を設けたことで内廊下設計を実現することが出来ていますし、ヘリンボーンのエントランス床、単調なカラーリングとなることを回避した外観デザインなど、随所に工夫がみられるのは悪くないでしょう。

なお、最大のポイントはやはりエントランス周りです。
前回の記事でちらっと述べたように南東側不忍通りに面した敷地の一部は不忍通りの拡幅により将来的に収用される可能性が高くなっています。

こういった計画道路(拡幅)が予定されている部分には堅固な建物を建てることは出来ないため、デベロッパーは豊かなエントランスアプローチや駐車場(平置)を設計するのが通例で、当物件のクランクインの豊かなエントランスアプローチもまさしくその産物ということになるでしょう。

拡幅されるとこの豊かなエントランスアプローチの大半が失われてしまうので物件の印象は大分変ってしまうはずです。
グランスイート六義園の場合は拡幅部分を平置駐車場にしていたので、そちらはそちらで影響が大きくどちらが良いとかではないのですが、そもそも敷地の一部が収用されることで既存不適格になるという問題もあるでしょうし、もう少し余裕を持たせたプランニングを目指して欲しかったという思いは当然ありますね。

ちなみに、当物件の駐車場は全7台で身障者用1台を含む3台が平置、残りの4台が機械式になっています。

前回のジオ文京千石

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の1LDK+S、北角住戸です。北東側は至近距離にマンションが立ち塞がりますが、北西方向は戸建などの低層住宅が中心のエリアになっているのでこの階でも視界抜けを得ることが出来ます。
※第一種低層住居専用地域などではないのでむろん将来的な保証はありません。

間取りとしては、実質2LDKであり、56㎡は程よい大きさと言えるでしょう。
LDの入口付近の実質的な廊下部分を含めるとやや廊下が長く感じるプランですし、やはり柱の食い込みも少なくありませんので有効面積はけして大きくはないでしょうが、表記上のものでもLD単体で10畳確保出来ているのは良い点です。

当プランの最大の特徴としてはキッチンが挙げられるでしょうか。
通常こういった位置のオープンキッチンというのはシンクやコンロの背後に冷蔵庫置場があるものなのですが、当プランは「横(奥)」にあり、キッチンスペースの奥行がかなりありますね。

LDの形状を考えた場合にこれ以上キッチンを北西側に伸ばすことは望ましくないという判断でこのような設計になったと思われます。

通常のオープンキッチンのような形状にしていれば、キッチン天板の横となるLDの入口付近にちょっとしたダイニングスペースを作るだけの幅も生まれたはずで、どちらが良いかは使い方次第でしょうね。

なお、LDに面した洋室の引き戸は残念です。一体利用出来ないことはないのですが、方立てがかなり大きくなってしまっています。

間取り図から一目瞭然のように柱の食い込みにより下り天井(梁)が室内側にかなり大きくせり出しており、梁下とそうでない部分の天井高が異なるために窓際まで扉を設置することが出来ていないのです。

坪単価は387万円。日照には期待できないポジションですが、視界抜けが得られますし2LDKとしては程よい面積帯でグロスも抑えることが出来ている分、単価はそれなりですね。西角住戸は59㎡あり、条件的にも似ていますが、同階で坪単価370万円(6,630万円)とグロスの影響を強く感じてしまう価格設定になっています。

設備仕様面は、総戸数45戸でもディスポーザーがついているのは価格帯を意識してのものに他なりませんし、食洗機、クオーツストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンター、浴室のフラットラインLED照明、良水工房など、その他も違和感のないものになっています。坪単価400万円を越えるお部屋や70㎡を超えるお部屋にはビルトインエアコンぐらいあっても良かったように思いますが、このご時世はこのクラスでも壁掛けが一般的ですので違和感はありません。

管理費は337円/㎡。ディスポーザー付、かつ、内廊下でこの水準はリーズナブルですね。30~70㎡台の総戸数45戸という小ぶりなスケールの物件なので370~380円でもおかしくなかったと思います。

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