コンシェリア東京入谷ステーションフロント【最寄駅徒歩1分×山手線徒歩9分】10階59㎡5,160万円(坪単価290万円)

コンシェリア東京入谷ステーションフロント。

入谷駅徒歩1分、鶯谷駅徒歩9分の14階建総戸数97戸(他店舗1戸)のマンションです。

最寄駅が徒歩1分ですし、山手線までも徒歩10分圏内となる非常に交通利便性の高いポジションに誕生する物件です。
自転車などを利用すれば上野駅や浅草駅までのアクセスも容易ですね。

コンシェリアということからもお分かりのようにクレアスライフさんのワンルーム中心のマンションなのですが、ワンルームマンション条例を回避するために設けられた50㎡台のプラン19戸がスターマイカの手に渡り、一般分譲されているようです。

ワンルームマンションデベロッパーはワンルーム以外の分譲に長けているとは言い難いので、こういったケースはけして珍しくはないのですが、当物件の場合はそもそもの建築主が大和ハウスさんというのが面白いところですね。

設計・施工も大和ハウスであり、当初は賃貸などとして運用することを念頭に置いていたのでしょうか???ただ、タカラレーベンさんが現在分譲を行っているネベル巣鴨も大和ハウスが建てていたもので、一棟売りしてしまうケースも増えているようですね。

デザイン面に関しては、当初から分譲マンションを想定していたものではありませんし、そもそもワンルーム中心の物件ですので当然過度の期待は出来ないところなのですが、外観は意外にも特徴があって良いですね。

ダークブラウンのグリッドとバルコニーのガラス手摺の相性は良く、さらに9階と14階のバルコニー周りに他階とは異なるもう一工夫加えたことでかなり存在感のある佇まいとなっています。

エントランスは昭和通りの歩道からセットバックした位置に設計されており、エントランス周りにもゆとりを感じることが出来ますし、ワンルーム中心のマンションとしてはなかなか行き届いた設計ですね。

エントランスの脇には集会室(ラウンジ)スペースが設けられていますし、ワンルーム中心とは言え総戸数100戸近いスケールならではと思える部分が少なくない物件です。

公式ホームページ
IMG_3160[1]
お部屋は60㎡弱の2LDK、南西角住戸です。西側は昭和通りなので騒音には事欠きませんが、昭和通りに面していることで前建までの距離が確保出来ており、昭和通りの向かいも高い建物が比較的少ないポジションになるので、上層階からはわりと視界抜けも得ることが出来ます。
なお、南側は細い道路の向かいに15階建のコスモ入谷ロイヤルフォルムがあり、近い距離で視界を妨げられることになりますが、上層階であれば日照時間もかなり長そうですね。

間取りとしては、50㎡台の3プランの中で最も大きなものになるのですが、専有部形状がかなり特徴的です。

こういったワンルーム中心のマンションの50㎡台というのは25~30㎡のワンルーム(1K含む)を2戸くっつけて設計されることが多く(下層階は25~30㎡×2戸だが、上層階は50㎡台が1戸みたいなこと)、その場合、もう少しスパンが確保出来るのですが、当物件のこちらのプランは低層階から上層階まで存在しており、いわゆるワンルームを合体させたものではないため、南面スパンが短めなのです。

そのため、50㎡のお部屋にしては奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がかなり出てしまっており、LDを角位置(二面採光)にするのが難しかったようですね。
間取りというのは基本的に「玄関⇒廊下⇒LD」となっていなければいけないわけで、この専有部形状と玄関位置からするとやむを得ない感じになるでしょう。

このような位置にしたことで角住戸にしては廊下が短い方ですし、やたらと幅のある廊下も広がりがあってむしろ良いように思うのですが、LDをこの位置にせざるを得なかったのであればせめて西側にはもっとしっかりした開口部を設計して欲しかったですね。

昭和通り沿いということを加味しての設計でもあるのでしょうが、窓を閉めておけば音はそうそう気にはなりませんし、採光を考えるとこの開口部はやはり残念です。

また、南面はワンルームマンションらしく柱の食い込みが顕著でそれ自体も残念なのですが、さらに言うと洋室1と2の収納の配置が中途半端で、柱だけでなく収納によっても居室形状が悪くなってしまっているのが気になります。

収納があることで洋室2の引き戸の開きも物足りないですね…。

坪単価は290万円。2階は263万円なのでそこそこ単価差がありますが、眼下すぐのところが昭和通りであることが加味されたお値段で、中層階以上はほとんど差のないお値段設定になっています。

設備仕様は、床暖房のないいわゆる賃貸仕様ですので、そういった面も加味すると安いとまでは言えないのですが、駅徒歩1分×山手線徒歩10分圏内というのはやはり大きな魅力であるのは間違いなく、このご時世ならばまずまずの水準と言えるでしょうか(むろん投資としてではなく実需としての話)。

近年、入谷駅前ではあまり供給が見られないのですが、前回のプチバブル後期に分譲された同じ徒歩1分のアデニウム入谷ステーションファースト(平均専有面積約63㎡)で既に平均坪単価約263万円という水準でした。

当然のことながら、もっと低い価格でスターマイカの手に渡っているはずで、そのこれよりも安い金額でクレアスライフさんが分譲してくれていたらニーズはもっとあっただろうに…とは思ってしまいますけれどもね。

管理費は192円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですし、ワンルーム中心ではありますが、総戸数97戸というスケールがありますので、それなりにこなれています。

駐車場は全10台で身障者用1台を含む2台が平置、残りの8台が機械式になります。

0 Comments



Post a comment