ローレルコート西船橋【5年ぶりの駅徒歩10分圏内】3階65㎡4,698万円(坪単価238万円)

ローレルコート西船橋。

西船橋駅徒歩9分の6階建総戸数63戸のマンションです。

5年ぶりの駅徒歩10分圏内になるマンションで、先行するプレミスト西船橋の記事で言及したようにここ数年は西船界隈でのマンション供給が少なくなっているので余計に貴重に感じますね。

西船橋駅界隈はかなり広範囲に商業地域が広がっており、当物件のある本郷町アドレスも一部は商業地域がかかっていますが、当物件のポジションは第一種住居地域なので落ち着きがあるのも好材料です。

北口の千葉街道以北のように緑豊かな環境でこそありませんが、近隣にはわりと大きな本郷公園なんかもありますし、利便性だけでなく環境面も悪くない「絶妙な駅距離」と感じますね。

ただ、ウィークポイントとなるのは通学区の小中学校までの距離でしょうね。手前の葛飾小学校まででも優に1キロ以上あり、子供の足だとかなりの負担になるはずです。

当物件は下手(?)に落ち着きのある環境にあるので、60~70㎡台のファミリータイプが中心のプランニングになっているのですが、ファミリーにとってはそこはネックになるのではないでしょうか。
通るルート的には大通りを越える必要のない小栗原小学校の方が良いですが、距離的にはそれほど変わらないですし、船橋市と市川市の境も近いことからこのあたりは丁度谷間的なポジションになってしまっていますね。

公式ホームページ
IMG_3164[1]
お部屋は65㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は当物件の東向きの棟がありますので、至近距離が壁(共用廊下)となりますが、南側はユニマットの敷地内駐車場なので前建までの距離はしっかりと確保されており、日照的も良好です(むろん将来的な保証はありませんが…)。

間取りとしては、実質的に中住戸のようなポジションゆえに小ぶりというのもあるのでしょうが、物件自体60㎡台の3LDK(2LDK+S含む)が多くなっており、グロス価格を抑えたい様子を強く感じてしまう物件です。

前述のように駅徒歩10分圏内のわりに環境面が上々であるのに対して小学校が遠いというネックもある物件なので、ニーズを絞るのは得策ではないと考え2LDKとしても3LDKとしても対応できる面積帯(つまり、ファミリーだけでなくディンクスにも対応できる面積帯)を強く意識した結果なのかもしれません。

実際、洋室3のトールスライドウォールは方立てが小さくしっかりと開け放つことが出来るタイプになっているので2LDKとして違和感なく使えるものになっていますし、連窓サッシの開放感も高いですね。

柱の影響もほとんどないプランで、一般的な65㎡よりも使い勝手のあるプランになっていますし、玄関前にしっかりとしたアルコーブスペースを設けることが出来ているあたりも〇ですね。

坪単価は238万円。前述のように将来的な保証こそありませんが、現状は南面条件に優れたポジションということで物件の平均よりも少し高いぐらいのお値段設定になっているようです。

なお、海神町南の駅徒歩13分のプレミスト西船橋よりも平均で1割程度高い単価設定ですが、9分と13分であればこの差に違和感はないでしょう。

0 Comments



Post a comment