パークホームズ荻窪ザ・レジデンス【つどい公園隣接の第一種低層住居専用地域】4階85㎡12,670万円(坪単価492万円)

パークホームズ荻窪ザ・レジデンス。

荻窪駅徒歩7分の4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建)総戸数30戸のマンションです。

荻窪4丁目の閑静な第一種低層住居専用地域に位置する物件で、高い利便性を有しながらも善福寺川や大田黒公園などと言った自然も非常に豊かなエリアになります。

敷地南東隣接地には今春に荻窪つどい公園が開園し、ますますこの地の魅力が高まりました。

当物件の周辺は大田黒公園周辺地区地区計画区域内でもさらに規制の厳しい中心住宅地区に指定されており、敷地面積の最低限度が150㎡以上になっているので、土地を細切れにしたせせこましい建物が立つことはなく、今後も邸宅街としての価値が維持されるであろうエリアになります。

なお、当物件のコンセプトは「静謐に刻む品格」です。
三井物件の「静謐」と言うとパークマンション三田綱町ザ・フォレストの「森に護られた静謐の国」が非常に印象的だったのですが、実際、「静謐」という言葉は少なくとも三井物件においてそうそう安易に用いられるものではなく当物件のポジションが「その言葉を使うに値した」ということに他ならないでしょう。

そこまで(静謐まで)言うのであれば、「パークホームズ」ではなくせめて「パークコート」にして欲しかったとはやはり思ってしまいますが…。
※ちなみに、荻窪2丁目にパークコート荻窪が2008年に誕生しているので「パークコート」とするのであればちょっと異なるネーミングとすることが必要です。パークコート荻窪4丁目とかね。

公式ホームページ
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お部屋は85㎡の3LDK、東角住戸です。東角なので日照時間はそこまで長くはありませんが、北東は戸建などの低層住宅、南東は荻窪つどい公園になりますのでこの最上階住戸からの視界抜け及び開放感は第一種低層住居専用地域の物件としては非常に稀、かつ、優れたものと言って良いでしょう。

電線などの影響もありますが、教会時代からあったつどい公園内の大きなシンボルツリーを望む景色はとても魅力的ですね。

間取りとしては物件内で最も大きなものとなっています。
当物件は南東向きと南西向きで構成されており、通常であればその頂点付近になる南(南東・南西)の角住戸が日照などを考えた場合の「特等席」になるはずなのですが、上述の荻窪つどい公園のパークフロントになるのは「南東向きでも東寄りの住戸のみ」であり(南角住戸からの南東方向はパークフロントではない)、そういった面を加味しこの東角住戸が最もプレミアムなポジションとデベロッパー側が判断した結果、この物件内では最も大きな85㎡がプランニングされたということでしょう。

ただ、この地であれば上層階だけでも100㎡超があってもおかしくなかったように思いますし、玄関周りなどを豊かなものとし過ぎたがゆえにLD周りが今一つ小ぶりなのがちょっと残念ではありますね。

LDKは17.8畳で、そのうちキッチンが3.7畳になるので、LD単体だと14.1畳です。
85㎡を超える3LDKのLDとしては若干小ぶりなもので、収納がかなり充実していることからしてももう少しLD周りに面積を費やしても良かったような印象がありますね。

玄関の下足スペースやそこから続く廊下(ホール)スペースはかなりゆとりある設計になっており、超高額な角住戸なりの優雅なものとなっている点はむしろ好感が持てる部分なのですが、LDだけで15畳ぐらい確保出来ていると良かったように思います。

なお、低層建で柱は細く食い込みもほとんどないので居室形状がきれいな点は評価出来ますね。

坪単価は492万円。当初の予定価格は560万円を超えており、類似点が少なくないザ・パークハウス荻窪大田黒公園の最上階ルーバルプランでも坪単価520万円ほどの水準でしたので、それを1割近くも上回っていたのですが、マンション市場の停滞感なども強く影響した結果、かなりの大きな調整が入りました。
※パークフロントのお部屋は当初非常に強気な設定になっていたがゆえの調整であり、それ以外のお部屋にはほとんど調整が入っていません。

当初の水準は強気過ぎると思いましたが、ザ・パークハウスは2015年初めの分譲で当時よりも全体のマンション相場は上がっているのでこの水準ならば違和感はないでしょう。

なお、当プランは「パークフロントの角住戸、かつ、最も専有面積が大きい」という分かりやすい特長を持っているので物件内で突出した単価帯になりやすいのですが、隣やその隣の田の字ベースのシンプルな南東向き中住戸でも坪単価480万円弱の単価設定になっており、物件内で最も魅力のあるプラン及びポジションという点からすると「かなり思い切って調整した」という印象になりますね。
それだけ市況が芳しくなく、デベロッパーが不安に感じたということだとも思いますが…。

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