パークリュクス本駒込ステーションプレミア【とにもかくにも交通利便性な立地】15階58㎡7,390万円(坪単価418万円)

パークリュクス本駒込ステーションプレミア。

本駒込駅徒歩2分、白山駅徒歩3分の15階建総戸数68戸(事業協力者住戸8戸含む)のマンションです。

一足先に分譲開始されているプレシス本駒込同様に本郷通りと旧白山通りの間に誕生する物件で、駅徒歩分数はプレシスと全く同じ徒歩2~3分になりますのでパークリュクスに適した交通利便性の高いポジションになります。

ファミリータイプを中心とすることが多いそのプレシスですら20㎡台を中心にしてしまっているほどの立地で、その名の通り「駅前」であることが最大のアピールポイントになる物件と言えるでしょう。

敷地南側が接道しているので前建までの距離は図れてはいるのですが、前建は13階建という高さがあり、東西にも囲まれ感のあるポジションなので、日照や視界に優れたお部屋はどうしても少なく、ましてこのような駅近立地であればコンパクトを中心にするのが「無難」なのは間違いないでしょうね。

ちなみに、通学区の駒本小学校は本駒込駅の目の前なので当物件からも近いのですが、最大でも60㎡というプランニングなのであまり関係はなさそうですね。

公式ホームページ
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お部屋は58㎡の2LDK、南東角住戸です。
最上階なので通りの向かい側の前建(13階建+塔屋)をギリギリ越えるぐらいの高さにあり、当物件では数少ない眺望も得られるポジションです。むろん日照は問題なく、東側ちょっと先のところのプレシスも13階建なので、影響はほとんどありません。

間取りとしては、物件内で2番目に大きなものになります(同じ南東角なのですが、低層階は60㎡と気持ち大きなプランが用意されています)。

三井さんは本郷通りを少し南側に行ったところで同じ完成売りのパークホームズ文京本郷通りをまもなく分譲開始するわけで、そちらは50~70㎡台というプランニングになっていることからしても、この物件の交通至便な地からするときれいに棲み分けを図った20~40㎡台のみのプランニングの方がむしろ自然とも言えるのですが、それこそが大手デベたる所以でしょうね。
※当物件は20㎡台と40㎡台がおよそ40%ずつ、残りの20%が50~60㎡台とパークリュクスにしては大きめのプランの比率が高くなっています。

間取り上のポイントとしては2点挙げられるでしょうか。
1つ目は玄関廊下が角住戸ながら非常にコンパクトに出来ているという点です。

バルコニー側でさえ柱の食い込みがあるのはパークリュクスらしいところなのですが(低層階のプランはもっと顕著です)、この玄関廊下であれば全体としての効率性は高い方なのは間違いなく、居室畳数はそれほどではなくとも収納をかなり充実させることが出来ています。

なお、LD単体では10.1畳と専有面積のわりには小ぶりなのですが、キッチンはL字形でそれなりの大きさがありますね。

そしてもう1つのポイントは、奥行のあるバルコニーになります。
南面がナロースパンで開口部が貧弱なのが残念ではあるのですが、こんなに奥行が確保出来るのであれば柱はバルコニーに出そうよ…と思ってしまうぐらいゆとりのあるもので、空間的な広がりは得やすいでしょうね。
浴室に窓があるのも換気面で非常に有用です。

坪単価は418万円。ちょっとだけ面積が大きいだけでプラン的に大きな違いのない南東角住戸の低層階は坪単価370万円弱という水準で、単価差はそれほど大きくはありません。最上階は前述のように眺望も悪くないですし、まずまずの水準と言えるでしょうか。

ただ、パークリュクスなのでパークホームズなどと比べるとどうしても物件自体(共用部・専有部共に)のグレード感は落ちますし、プラン的にも角住戸らしい開口部のインパクトがないので割安感などはないでしょうね。

プレシスの上層階2LDKは坪単価380~390万円というところだったので、三井ブランドを加味すると相応なお値段なのでしょうが、プレシスよりも少し大きいのでグロス価格の差は結構大きいですね。
柱をアウトフレーム化した56㎡ならば使い勝手はほぼ同じだと思いますし、それで6,980万円(坪単価412万円)ぐらいを目指して欲しかったですね。

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