パークリュクス本駒込ステーションプレミア【1Rとしては珍しいクランクインとアウトフレーム】2階25㎡2,920万円(坪単価385万円)

続けて、パークリュクス本駒込ステーションプレミア。

設計・施工は川口土木建築工業です。
ブログ内検索の検索窓に「川口土木」と入れていただけると一目瞭然なのですが、三井不さんや三菱地所さんなど大手デベ実績が非常に豊富なゼネコンです。

外観デザインは、低層部のバルコニー手摺をデザイン性の高いものとするなど20㎡台のいわゆるワンルーム住戸にとっては上々のデザインですが、40~60㎡台のお部屋にとっては一般的な範疇というか、パークリュクスなり(パークホームズなどではないという意味)の若干の淡泊さは感じてしまいますね。

ホームページのイメージCGはかいい感じの色味なのですが、実際の外観は結構なカラーリングなんですよね(ホームページにもマテリアルとしてタイルなどが掲載されており、確かにその色味通りなのですが、「全体CG」から受ける色味と実際の印象はかなり異なります)。

バルコニーのブラックの軒天なんかも普通の物件とは異なる部分で、評価出来る部分ではあるのですが、実物は期待していたほどではなかったですね。まぁ、多くの物件は青田売りなわけでCGのイメージとは異なる物件が出来上がるというのは珍しくなく、当物件は実物を見て検討出来るというだけでもメリットなのは間違いありませんが…。

また、当物件は実際のスケールよりも物件が小さく見てしまうあたりにも難しさがあると思います。
当物件の敷地はかなり南北に長い奥行のあるものになっており、南面間口が狭いので、通り沿いから見るとペンシルっぽい感じで、スケールを感じづらいのです。
南面間口が狭い敷地形状が影響したのか、駐輪場もエレベーターを経由しての2階部分になるようですね。

前回のパークリュクス本駒込ステーションプレミア

公式ホームページ
IMG_3179[1]
お部屋は25㎡の1R、北向き中住戸です。2階ではさすがに視界抜けはありませんが、当物件の北方向は唯一高い建物がないエリアになっており、圧迫感はありません。源泉寺というお寺に面したポジションになります。

間取りとしては、25㎡のワンルームということで非常にオーソドックスな面積帯ではあるのですが、間取りはなかなか特徴ある優秀なものですね。

ワンルームとしては非常に珍しいクランクインの玄関ですし、動線部にキッチンをはめ込んでいるので非常に効率的です。

ワンルームにしては奥行(玄関からバルコニーまでの距離)も浅いので廊下らしい廊下部分は存在していないですし、柱がほぼアウトフレーム化されているあたりも素晴らしいですね。

ワンルームプランでこのレベルで柱がアウトフレームものって何気に凄く少ないです。

柱位置の関係でスパンのわりに開口部が小さくなってしまっているのは残念ですが、収納もしっかりしていますしワンルームプランとしては良い出来だと思います。

洗面台とトイレが向かい合うような形になっている点はちょっとあれですが…。

坪単価は385万円。視界が抜けてくる中層階でも坪単価420万円前後、上層階になると坪単価440万円を超えますので、低層階なりの単価にはなっています。

ただ、仕方ないこととはいえ40~50㎡台のプランと比べるとグロスが嵩まないなりに単価は強めで、やはりプレシスの20㎡台よりは気持ち高めの水準になっているので特に魅力のある水準ではないですね。

設備仕様面は、コンパクト中心なのでディスポーザーはなく、水回りの天然石天板仕様もありません。
また、トイレ手洗いボウル(トイレが独立しているプランのみ)はついていますが、食洗機はついておらず、40~60㎡台の高グロス住戸にとっては特に寂しい感じですね。
ちなみに、床暖房は40~60㎡台にはついています。パークリュクスの20㎡台で床暖房がついているのはパークリュクス虎ノ門ぐらいですので仕方ないところでしょう。

管理費は439円/㎡。ディスポーザーはありませんが内廊下ですし、パークリュクスらしい高額な水準です。前回の記事でも言及したようにパークリュクスの中では20㎡台の割合が少なめでその総戸数68戸はそこまで小さなスケールではないのでせめて300円台であって欲しかったですね。駐輪場が2階にあることで駐輪場用のエレベーターを含めエレベーターが2基あることも多少は影響しているでしょう。

60㎡前後のお部屋になると管理費だけで月25,000円を超えてしまい、かなりランニングコストが嵩みます。

駐車場は機械式が3台でそのほかに来客用が1台となります。

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