プラウド港北センター北【久々の駅近×ブランド】3階74㎡6,498万円(坪単価290万円)

プラウド港北センター北。

センター北駅徒歩4分の11階建総戸数90戸のマンションです。

ブランズセンター北以来のセンター北駅5年ぶりの5分圏内の分譲で、センター南エリアを合わせても初のプラウドになりますね。

センター北・南エリアは近年BIG4(年間供給戸数上位4社である住友・三井・野村・三菱。昨年はプレサンスが間に食い込みましたが首都圏ではこの4社がまだまだズバ抜けています)の供給がなく、そのBIG4の供給となると2011年のパークホームズセンター北以来約7年ぶりということでこのような物件を待ち望んでいた方も少なくないはずです。

近年、メジャーな大手デベによる供給が少ないというだけでなんとなくお気づきかもしれませんが、スケールある物件の供給も行われておらず、2011年の総戸数248戸のザ・センターハウス以降で最も大きな物件がここということにもなるのです。

なお、ポジション的にはブランズセンター北の並びで西側が区役所通りになります。
区役所通り沿いなのでお世辞にも静かな環境とは言えませんが、駅近の利便性は言わずもがなですね。

また、こちら側からだと通学区の中川小学校までは徒歩17分というかなりの距離があるのがネックにはなりますが、60~70㎡台中心のしっかりとした面積帯でファミリーをメインターゲットとしたプランニングになっています。
他の大手デベロッパーよりも一回り上の面積帯を採用することも少なくないプラウドですが、ここ1~2年はそういったケースが減ってきている印象がありますし、「駅近で小学校が遠い」という立地条件を考えるとこのぐらいの面積帯でもむしろ大きい方と言えるのかもしれません。
他のデベロッパーだったら50㎡台の2LDKは間違いなくあったと思える立地条件です(マンション価格が安い時期の分譲であればそんなことはないが、このご時世ならば…ね)。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南西角住戸です。西は区役所通り、南は駐車場などで港北みなもまで建物がないので日照だけでなく視界抜けも抜群のポジションです。
南側の駐車場の敷地に将来的に建物が立つ可能性は高そうですが、現時点においては恵まれたポジションのお部屋と言えそうですね。

間取りとしては、そういったポジションゆえに物件内では大き目のプランニングとなっています。

それでも74㎡ではありますが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ていますし、玄関前にアルコーブ的な窪みを施し、かつ、クランクイン動線となっていることでプライバシー面への配慮が十分になされている点も評価出来ますね。

当物件は西向きと東向きの構成で(角住戸だけが南や北にも面している)、東側には南東角住戸があるのですが、間に幅のあるスリットを設けることで洋室3の南東側にコーナーサッシを設計出来ているので全体として開口部が充実しています。

LDの開口部はそれほどではありませんが、洋室2からつながるクランク型の連窓サッシ(ブライトフルサッシと名付けられています)からは少しでも開口部を充実させようという思いが感じられ好感が持てますね。この向きだと南西方向からの日照が室内まで入りやすくなっておりその点も良い材料です。

なお、洋室2の引き戸が完全に開け放つことの出来るタイプになっていないのはちょっと残念でしょうか。このクリオ横濱本牧のプランのように物入の前に扉が収納できるような設計になっていると良かったですね。

専有面積に占める居室畳数割合は71.9%((12.5畳+3.2畳+6.0畳+6.0畳+5.2畳)×1.62㎡【※】÷74.13㎡)と角住戸としては高い水準で、一般的に効率的なものが多い田の字中住戸と大差ないレベルです。収納も充実していますし、効率性の高さがこの数字からも伺えますね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は290万円。上層階は坪単価330万円ほどの水準で単価差に違和感はありません。
現状は低層階でも日照良好なので低層階の方が割安感がありますが、低層階は前述のように南側が将来的に塞がれてしまう可能性が高くなるのでそれを加味するとこういったお値段設定になるでしょう。

なお、直近の駅近物件ブランズセンター北は平均坪単価約235万円という水準だったので、当物件の平均300~310万円程度の水準は、単純計算でおよそ3割程度の上昇ということになります。

東京都心部ではないので3割程度の上昇は少々行き過ぎな印象もありますが、横浜有数の人気エリア、かつ、久々の駅近ブランド物件ということを考えると仕方のない水準でしょうか。供給が少ない分、この価格でも十分にニーズがあるはずで、需給の原理上この価格になるのはやむを得ないのかなと。
※第1期は90戸中55戸でプラウドらしい上々のスタートになります。

ブランズは当物件よりも南面条件が悪かったですし、そのあたりが単価を多少押し上げている部分もなくはないでしょうが…。

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