プレミスト新小岩親水公園【親水公園隣接の三方接道】5階79㎡5,760万円(坪単価242万円)

プレミスト新小岩親水公園。

新小岩駅徒歩14分の9階建総戸数96戸のマンションです。
以前はJTの江戸川営業所があったところですね。

2016年から分譲中のレーベン新小岩イノヴィア同様に小松川境川親水公園に面したポジションというのが最大の特長になるでしょうか。
駅徒歩17分(シャトルバスあり)だったレーベンよりは駅に近くなりますが、あちらは南東方向で親水公園に面していたのに対してこちらは北西が面した形になるのでその点での魅力は劣りますね。

また、江戸川区の端っこ的なポジションで用途地域は準工業地域にはなりますが、親水公園の向かいの葛飾区側は第一種住居地域ですし、近隣は住宅が中心なので「準工業感」は薄いです。

親水公園隣接はもちろんのこと、徒歩5分圏内には他に江戸川区総合文化センター、中央図書館、第三松江小学校(通学区)、そして中央森林公園などもあり、駅距離のあるポジションながらなかなか魅力ある施設がそろっていますね。

小松川境川親水公園に隣接するマンションはけして多くはないですし、当物件は三方で道路に面した開放感の高い敷地という点も大きなポイントの1つになるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡弱の4LDK、東角住戸です。南東も北東も接道していますし、いずれの方角も低層建物が中心となりますので、この階であれば視界抜けも得られます。角度的に日照時間はあまり長くはありませんし、親水公園側でもありませんが、前述のように親水公園向きはほとんど日照が得られませんので、物件内ではどちらかと言うと良い方のポジションになるでしょう。
※平置駐車場に面した南西向きが最も日照時間が長いですが、準工業地域なので日影規制がなく将来的な保証はありませんので、悩ましいところですね。

間取りとしては、ルーバル付の上層階特殊プランを除けば大き目のものになります。
80㎡には達していないのに4LDKになっているあたりが非常にこのご時世らしいのですが、角住戸にしては効率的な方なので居室畳数はまずまず確保出来ているようです。

廊下は一直線ながらも玄関をクランクインとすることでプライバシー面への配慮が出来ていますし、玄関の下足スペースにかなりのゆとりを設けているのが印象的なプランでもあります。

収納はちょっと小さいですが、ベビーカーなどを置ける窪んだスペースがあるのも今時ですね。
玄関脇には窓(下部はFIXですが上部は開けることが出来ます)も設けられています

居室配置上のポイントは、LDを二面採光、さらに浴室にも窓を設けたため洋室1室が行灯部屋になっている点でしょうか。

外廊下物件ですので行灯部屋が生じているのは稀なことであまり良いイメージのない方もいらっしゃるかもしれませんが、角住戸ならばLDはやはり二面採光であって欲しいですし(角住戸でもLDが二面採光になっていないプランは結構多いです)、通風面を考えても浴室窓は魅力があると思うので、洋室4室中1室ならば行灯部屋というのも悪くないのではないでしょうか。

行灯部屋である以上はLDと引き戸で隣接させる必要があり(隣接させ、LDと一括で採光要件を満たすようにしないと「サービスルーム」表記になってしまう)、ウォールドアでLDに隣接した洋室3との兼ね合いがやや微妙な印象ではあるのですが、ウォールドア自体は良いですし、連窓サッシが設けられている点も魅力の1つですね。

柱の影響は特に多くありませんが、洋室2の柱位置は微妙で居室形状に難があるのは残念です。

坪単価は242万円。さらなる上層階のルーバルプランなんかは坪単価270万円近い水準で、こちらのお部屋ぐらいが当物件の平均的な水準となるはずです。平均ではレーベンに比べ1割程度高くなるようですが、レーベンよりは駅が近いですし、レーベンの分譲開始からは既に2年以上経過していますのでこのぐらいの水準になることに驚きはありません。
ただ、レーベンは前述のように南東向きが中心で「日照×親水公園ビュー」というポジションだったことを考えると多少強めの印象にはなるでしょうね。

2 Comments

読者  

レイアウトが変わりましたね

こんにちわ。

分譲マンションを探し始めた2年前から拝見していますが、
購入・引渡後も読ませてもらってます。
その間に、共用廊下側アルコーブへの言及の仕方などで
トレンドの変化も感じられて、とても興味深いです。

ところで本日こちらを拝見したところ、ブログレイアウトが変わっておりました。
管理の都合でしょうか、はたまたご心境の変化でしょうか……?

これからも更新楽しみにしております。

2018/09/11 (Tue) 12:54 | REPLY |   

モモレジ  

Re: レイアウトが変わりましたね

コメント有難うございます。
また、長い間、ご覧いただいており大変嬉しいです。

レイアウトの変更はいくつか事情があるのですが、主な理由として流石にそろそろレスポンシブデザインにしたいというのがあります。
ご存知かもしれませんが、レスポンシブデザインにするとPCでもスマホでも画面サイズに合わせて同じようなページが自動で表示されるようになっており、管理しやすく、かつ、現状生じている不具合(PCで見ているのにスマホサイトが表示されてしまうなど)も生じなくなります。

現状はまだレスポンシブではないのですが、近いうちにレスポンシブにする予定で、いじれるところはいじって行こうとも思っておりますので、実際にご覧いただいてて「ここらへんがこうなったらいいな」などと言ったご要望・ご希望がありましたら参考にさせていただきたいのでコメントいただけますと幸いです。

お気遣いいただきまして有難うございます。

2018/09/11 (Tue) 19:48 | REPLY |   


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