プレミスト新小岩親水公園【拘りを感じる美しい共用部×玄関窓×ハンモック】5階64㎡4,570万円(坪単価234万円)

続けて、プレミスト新小岩親水公園。

設計・施工は長谷工で、直床です。
平均坪単価240~250万円ほどにはなるはずで、そこそこ立派な単価帯であることを考えると直床の採用はやはりちょっと残念ですね。時代にもよりますが首都圏では坪単価220~230万円を超えると直床のケースはぐっと減ります。

ただ、一般的な物件とは異なり天井特定部分の下地の強度を高めることで全戸にハンモックを標準装備(ドイツのラ・シエスタ社によるもの)するという特色を持たせているのは興味深いですし、同時に共用部のデザインにもかなり力を入れている様子が伺えます。

小松川境川親水公園に面した位置にラウンジを施しており、日中はガラス面豊かな明るい空間、夜間は間接照明の美しい洒落た空間として住民を大いに癒してくれることでしょう。

電気式の暖炉に加え、インテリアの1つ1つにもかなり力を入れていると感じる物件で、この単価このスケールの物件としては最高クラスのデザインと高級感を演出出来ているように思います。
家具は数年で痛むものですし(子供が転がったり跳ねたりしているのはよくあることですね(笑))、物件自体の付加価値になりづらいとは思いますが、昨今は坪単価400万円レベルの物件であっても建物自体は立派でもそこを彩るはずの家具がどこにでもあるようなつまらないものとなっていることが少なくなく、この物件は空間全体をしっかりとプロデュースしている点に好感が持てますね。

エントランス周りに設けられた透かしレンガ積みもデザイン性が高いです。

前回のプレミスト新小岩親水公園

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の3LDK、北西向き中住戸です。親水公園の木々を越える高さにあり、親水公園の向かいは葛飾区の戸建住宅街が広がりますので、視界抜けも得られる魅力あるポジションです。北西向きは6階部分までしかないので、こちら向きのお部屋の中では上層階と言えるポジションにもなります。

間取りとしては65㎡にも満たない3LDKで狭小トレンドのこのご時世においてもかなり小ぶりなものになります。

北西向きは親水公園向きという特長のあるポジションではあるのですが、やはり日照がほどんと得られないことが考慮され、最上階(6階)を除き60~66㎡という面積帯で構成されています。

ファミリーだからと言って日照を重視する方ばかりではありませんし、デベロッパーによっては視界面での魅力の高いこちら側のお部屋の面積をもう少し大きくするという選択肢もあったかとは思いますが、当物件は条件の良い南西向き(第三者の平置駐車場になっており、将来的な保証はないものの日照・視界良好。70㎡台中心)を多く確保出来ていますし、違和感のある面積帯ではないでしょうね。

なお、こちら向きのプランのポイントは、一般的な田の字よりも「浅い奥行(玄関からバルコニーまでの距離)」が挙げられます。

70㎡台のプランとスパンはほぼ同じで、奥行を浅くした分だけ面積が小さくなったような形で、奥行が浅いことで廊下を短めにすることが出来ていることになります。

玄関ドアを開けると共用廊下の通行人を邪魔しかねない玄関前にゆとりのない設計は褒められたものではありませんが、低層建ゆえに柱は細めですし、窪み×窓が施された玄関は採光・通風的にも魅力あるものです。

長谷工設計・施工のザ・ガーデンズ東京王子に始まり、パークホームズララ湘南平塚ルネ南砂町リバーフィールなどスケール感のある物件で採用され好評を得てきたもので、総戸数100戸未満の当物件での採用は少なからず意味があるでしょう(目新しいもの(汎用品ではない)と言うのは戸あたりのコストを抑えやすい大規模物件でないとなかなか導入しづらいわけで、このぐらいのスケールでも導入できるようになってきたこと自体に意味があるということ)。

ウォールドア×連窓サッシの開放感は言わずもがなですし、この面積帯でもLDを10.5畳(ギリギリの10.0畳とかかと思いました)確保出来ているあたりにも余裕を感じますね。

収納はかなり少なく最低限という感じですが…。

なお、バルコニーにも素晴らしさを感じることの出来る物件ですね。
2.3mとかなり奥行のある部分がガラス手摺、それ以外の部分が水平ルーバーになった物件で、外観上の魅力はもちろんのこと、ルーバー部分からは通風、ガラス部分からは開放感が得られるバランスのとれた物件です。視界や採光を重視したいLD側がガラス手摺になっているのも上手ですね。

坪単価は234万円。同階の南西向き住戸は240万円台になっており、日照時間の短いことが少なからず考慮された水準です。
都心立地や駅近立地であればむしろこういった条件の住戸の方が高い単価になっていてもおかしくないのですが、新小岩の駅距離のあるこのポジションであればこの価格設定が自然なのでしょうね。

ただ、前述のように南西向きよりも大分面積を絞っており、グロス差が少なからずあることを考えると北西向きが南西向きと大差ない単価になっていても何らおかしくなかったはずで(単価差はなくとも面積が違うことでグロス差が生まれるので販売上の支障は生じにくい)、日照を重視しない方には悪くない水準ではないでしょうか。

設備仕様面は、総戸数96戸ありながらディスポーザーがないあたりには、直床同様のコストダウン感がありますし、当然ながら水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものも見当たりません。
食洗機に加えスロップシンクがついており、トイレはキャビネット型になります。

管理費は194円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしの総戸数96戸という点からすると若干高い印象にはなります。

駐車場は全33台で身障者用とカーシェア用の計2台を除いた31台が機械式と、機械式の台数が多いことも多少は影響しているでしょうか。

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