プレシス馬込ザ・テラス【ポイントはやはり壁式構造】2階66㎡5,690万円(坪単価285万円)

続けて、プレシス馬込ザ・テラス。

設計は西尾建築設計、施工は南海辰村建設です。
西尾建築設計は言わずもがな、南海辰村建設もプレシスシリーズに携わることが多くなっている印象です。近年だけでもプレシス田端プレシス東京三ノ輪に携わっています。

なお、デザイン監修はこれまだプレシスシリーズでお馴染みのシーアンドスタイルで、こちらも最近だけでもプレシス八王子レグリオプレシス西日暮里プレシス新百合ヶ丘などいくつもの実績があります。

ただ、「ザ・テラス」というネーミングがなされている物件ですし、坪単価300万円前後の単価水準になっていることからデザイン面にも期待していた物件なので、やや拍子抜けしてしまうのも事実ですね。

プレシスシリーズなのでそこまで華美なものやインパクトのあるものは望み薄ではあるのですが、それにしてもなかなか「普通」だなと…。

総戸数32戸というスケールですので工夫は施しにくいのでしょうが、白っぽい外壁タイルは色味だけでなく質感にも高級感がありませんし、基壇部やエントランス周りももっと特色を持たせて欲しかったですね。

前回のプレシス馬込ザ・テラス

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、北西角住戸です。低層階なので視界抜けはありませんが、西側は接道していますし、北側の前建までも距離が図れているので圧迫感などのない悪くないポジションです。
西側道路の向かいは低層建物ばかりなので日照も得ることが出来るでしょう。

間取りとしては、やはり壁式構造であることが大きなポイントになりますが、先ほどのプランとは異なり内側の耐力壁は洋室2と3の間にあるものだけなのは良い点でしょうね。

また、LDの開口部幅もわりと確保出来ていますし、壁式構造にしては開口部も充実している方という印象です。
壁式構造ゆえに窓際上部に梁もなく、一般的なラーメン構造の物件(豊かな階高を確保したり、逆梁工法を採用している物件を除く)に比べればサッシ高も確保されているので採光面での魅力は高いでしょう。

なお、やはり洋室2の引き戸が物入の前に収納できるようになっており、洋室2とLDの一体感を少しでも高めようとしている点には好感が持てますね。

リビングインの洗面所の入口位置は良いものではありませんが、この廊下の長さで洋室1室をノンリビングインと出来ているのは悪くないですし、面積帯なりに効率性を高めることが出来たプランになります。

洋室1は7.1畳と意外なほど大きいですし、収納も充実しています。
※洋室1のウォークインはかなり奥行があり大きさほど収納力がなさそうなのは注意点の1つです。

坪単価は285万円。低層階で眺望は望めませんし、日照も西日が中心になるわりには先ほどのお部屋との単価差は小さいです。
ブランド力があるとは言えず、駅近物件でもないので物件内で条件の良いお部屋の単価が伸びづらいことが影響しているのでしょう。

デベロッパーの採算的に目立って安いお部屋(いわゆるパンダ部屋)を設けるのも難しく、全体的にのっぺりとした単価設定になる典型的なケースと言えます。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなど単価的に違和感のないものがそろっています。

管理費は239円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数32戸というスケールですのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないでしょう。ちなみに、このぐらいが近年の首都圏マンションの平均になります。

駐車場は全7台で身障者用の1台(平置)を除いた6台が機械式になります。

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