ザ・パークハウス南浦和フロント【初の駅徒歩2分内】12階73㎡5,948万円(坪単価271万円)

ザ・パークハウス南浦和フロント。

南浦和駅徒歩2分、浦和駅徒歩21分の15階建総戸数72戸(事業協力者住戸1戸含む)のマンションです。

駅徒歩3分で未だ分譲中のザ・パークハウス南浦和ガーデンよりもさらに駅近になるポジションで(ガーデンはちょっと高過ぎたというのもありますが、分譲中に後発の当物件に南側の視界を塞がれることが判明した影響が大きかったですね)、駅徒歩2分は南浦和駅の分譲マンションでは「初」という非常に分かりやすいポイントを持ったマンションになります。

その利便性は言わずもがななのですが、駅前ゆえの喧騒はもちろんのこと、お墓と線路に面したポジションということで何を求めるかによって評価が分かれてくるであろう物件にはなるでしょうね。

アドレスは南本町になるので、通学区は高砂小と岸中になります。岸中は近いですが、高砂小はかなり距離があるので気になるところではあるでしょう…。

設計・施工は長谷工です。

デザインにおいては、部分によってバルコニー手摺を変えるなどの工夫が見られますが、「駅前ランドマーク」と言うわりには少々地味な印象を受けます。

総戸数72戸というスケールは一般的でも15階建は南浦和駅前では結構高くホームなどからも結構目立つポジションになりますので、南東角にコーナーサッシを設け透明感を高めるなどの工夫ぐらいあっても良かったように思いますね。東側が線路となるので掃き出し窓であっても窓を開けるタイミングは少ないでしょうし、高さのあるFIXコーナーサッシなどを採用した方が理にかなっていたはずです。

なお、敷地北側にお墓があることを考えると北側共用廊下の外廊下設計も少し残念ではあるでしょう。当物件は全戸南向きで中住戸の3プランはいわゆる田の字ベースのものになりますので、共用廊下側に開口部を設けることが出来ない「内廊下設計」は基本的にありえないのですが、駅近物件ですので全戸南向きに拘る必要は必ずしもないわけで(まぁ北はありえませんし、東も微妙なので、他は西以外にありえないわけですが…)、「お墓隣接感を緩和する設計」に出来ていたらさらに多くのニーズを生み出せていたような印象もありますね。

エントランス周りはちょっとしたオーナーズラウンジがある程度で総戸数72戸の物件なりと言う印象に過ぎないのですが、エントランスアプローチがわりと奥行のあるものになっているのは良い点になります。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。東側が線路なのでお世辞にも静かな環境とは言えませんが、南も東も眺望が得られる駅前ながら開放感抜群のポジションになります。
ただ、驚いたことに東側ですら二重サッシではないのですね…。線路沿いであっても二重サッシを採用していない物件はありますが、この物件のポジションはかなりの本数が行き来しますのでかなり意外でした。

東側は開口部自体が制限されているので、そう問題はなさそうですが、二重サッシにしてしっかりとした開口部幅を確保して欲しかったですね。

南面にも連窓サッシが採用されていませんし、眺望良しの角住戸であることを考えるとかなり寂しい開口部になります。
このような上層階であれば地上からの視線は気にならないでしょうし、コーナーサッシなどのもっと大きな開口部を設計して欲しかったという思いが強いです。

なお、こういった板状マンション(全戸南向き)の角住戸というのは通常洋室1の北側にも開口部が設けられているものなのですが、当プランは設けられておらず(共用階段が設計されている)、お墓ビューに配慮したものと思われます。

間取りとしては、角住戸としては小ぶりな面積帯ですが、こういった駅近物件なので違和感はありませんし、玄関廊下はクランクインながらほぼ一直線に出来ているので有効面積的にも悪くありません。

柱の食い込みはほとんどなく居室形状がきれいな点も魅力ですね。

ただ、角住戸ながら洗面所がかなり目立つ位置からのリビングインになっているのは気になる点の1つでしょうか。住不プランにはこういったものも珍しくありませんが…。

坪単価は271万円。物件内で線路の影響を最も強く受けるポジションですので、南西角に比べると多少安くはなっているようですが、中住戸と比べると大きな差はなく、二方向に渡り眺望面での抜けが得られることが多少なりとも考慮された価格設定になるようです。

線路沿いであることを加味しても、ガーデン(西向き住戸もありながら平均で坪単価約270万円という水準だった)に比べると抑えた単価設定という印象で、やはりガーデンが苦戦してしまった影響が幾分かは出ているようですね。

南浦和駅初の徒歩2分内となる物件ですし、ブランド感も申し分ありませんので、世が世ならもっと高くなっていてもおかしくなかったように思いますが案外普通のお値段ですね。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様はありませんが、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターと、単価的に違和感のないものになっています。ガーデンはここよりも若干上の単価水準ながらトイレ手洗いカウンターがないなど、仕様面での物足りなさがありましたがここは単価相応という印象です。

管理費は200円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですので悪くありません。

駐車場は全22台で身障者用1台(平置)を除いた21台が機械式になります。

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