オープンレジデンシア品川中延【駅近ながら三方抜けのルーバルプラン】7階72㎡8,158万円(坪単価372万円)

オープンレジデンシア品川中延。

荏原町駅徒歩3分、中延駅徒歩7分、旗の台駅徒歩9分の8階建総戸数28戸のマンションです。

3分の大井町線の荏原町駅に加え浅草線の中延駅までも徒歩7分というポジションなので都心へ直通アクセスすることも可能ですね。

ワンルーム中心のいわゆる投資マンションを除くと荏原町駅界隈での分譲は駅徒歩1分×免震構造というインパクトのあったザ・パークハウス品川荏原町以来になります。

「駅徒歩1分×免震構造」と言うと駅直結のタワマンのような大きなものを思い浮かべる方も少なくないのではないかと思いますが、18階建総戸数55戸というペンシル感のある小規模物件(2Lや3Lもあるにはあったが40㎡台の1LDK中心のプランニング)で、プランニング的にはここの方がむしろ大き目です。

当物件はパークハウスのように高さは出せていませんが、駅徒歩3分ながら周りは戸建中心なので落ち着きがありますし、この界隈に馴染みのある方にとっては特に魅力のあるポジションでしょう。駅徒歩3分のオプレジならばもっとコンパクトなプランが中心になっていてもおかしくなかったように思いますが、この立地ならば約半分が3LDK(2LDK+Sも含む)となるこのプランも納得ですね。

なお、品川区は学校選択制なので他の区ほど通学区の意味合いは薄くなりますが、当物件は通学区の源氏前小学校が目と鼻の先ですし、そこいらへんも当物件のプランが大き目になっている理由の1つと言えるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南東西の三方角住戸です。中層階以下は西側にもう1プランあるのですが、この上層階はそれがなくなりルーバル付、かつ、三方に開口部のある開放感抜群のプランになっています。いずれの方角も戸建中心で稀に見るほどの恵まれたポジションですね。

荏原中延駅徒歩4分の地で分譲中のアトラス品川中延も南面が非常に恵まれた地でしたが、スケールは大きく違えどここも非常に恵まれた南面条件であり、戸建が中心の荏原町・中延界隈(第二京浜沿いを除く)というのは都心まで10分程度でアクセスできる駅近立地のなかではこういった面でのメリットが少なくないエリアと言えるでしょうね。

むろん土地がある程度まとまれば将来的に同じような高さの建物は立つわけですが、まとまっても高い建物が立てられない第一種低層住居専用地域などではマンションでも視界抜けが得られることは少ないですし、戸建中心のエリアでそこそこ高さのある建物が立てられるというのは1つの魅力ではあるでしょう。

さて、肝心の間取りですが、小規模物件、かつ、三方角住戸なので柱の食い込みは目立ちますが、三方に開口部があるだけでなく三方にバルコニーがあるのがまた魅力的ですね。

LDの開口部幅がイマイチなのが残念ではあるのですが、両面共にバルコニーに面しているのは良い材料ですし、キッチン、浴室、そして廊下(FIXなので開けることは出来ない)にまで窓を施せた希少性を感じることの出来るプランです。

玄関が凸な位置にあるので廊下が一直線のわりに長めなのは残念ですが、窓があることで明るく心地よい空間になるでしょうね。

収納はウォークインなどの大きなものがないのでやや少なめな印象ですが、数自体は豊富です。

坪単価は372万円。ザ・パークハウス品川荏原町の高層階3LDK(1Lや2Lに比べると条件が良いわりには単価がこなれていた)は坪単価330万円ちょっとという水準でしたので、当然それよりは高いのですが、まだまだマンション価格がこなれていた2014年との比較になりますので、思いのほか値上がり感が小さい印象になります。

ただ、パークハウスは「駅徒歩1分×免震構造」ということで当時としては強めのお値段でしたし、前回のプチバブル期の終わり頃に駅徒歩4分で分譲されたベリスタ品川中延が平均坪単価約300万円という水準だったことからしても当物件のお値段(平均で350~360万円?)は相場の範疇という感じになるでしょうか。

前述のように落ち着きのある駅徒歩3分はそうそうあるものではなく、視界・日照条件抜群のルーバルプランですのでそこを重視する方にとっては値ごろ感がある方かと思います。

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