オープンレジデンシア品川中延【全方位に「抜け」があるからこその抜け目ないデザイン?】8階41㎡4,688万円(坪単価378万円)

続けて、オープンレジデンシア品川中延。

設計はカイ設計、施工は大勝です。
カイ設計は、オープンレジデンシア虎ノ門オープンレジデンシア大井町など、昨今オプレジでの起用が目立つ設計会社になります。

虎ノ門や大井町などと同様でここも小規模にはなるのですが、デザイン・共用面ともにそれらよりも特色を感じることが出来ますね。

中でも外観は敷地四方に抜けのあるポジションであることが考慮されてかバルコニー周りの透明感を高めたもので、バルコニーの施された北・南・東方向からの当物件の佇まいはかなり洗練された印象があります。

また、エントランスはシンプルなデザインながらも間接照明がふんだんに施された空間でシンプルゆえの高級感があるように思いますね。変にゴテゴテしていると逆に安っぽく見えることも少なくなく、当物件はそういった意味でも好感が持てますね。

全方位に住戸を設けた全戸角住戸物件なので、フロア中央部に施された共用廊下は無理なく内廊下設計に出来ていますし、小規模ならではの魅力を高めることが出来た物件とも言えるでしょう。

オプレジはまだまだブランド力があるとは言い難いのですが、こういった戸建中心のエリアにおいては大手のスケール感のある物件が立ちにくいですし、そういった意味で「リセール市場において同じ土俵で勝負しなければならない強力なライバル物件があまり多くない」というのもメリットと言えばメリットでしょうね。

前回のオープンレジデンシア品川中延

公式ホームページ
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お部屋は40㎡超の1LDK、北西角住戸です。
全方位が戸建を中心とした低層住宅になっているエリアなので、もちろんこのお部屋も申し分のない「抜け」が望めます。日照は当然西日が中心にはなりますが、この面積帯ならばやむなしという感じでしょうか。

間取りとしては、先ほどのプラン同様で柱の食い込みとやや長めの廊下が気になりますね。

ベッドルーム1は形も結構細長いですし、柱の食い込みによる影響が少なくありません。

また、たった0.1畳ではありますが、数字から受ける印象というのは大切で、LDKはなんとか10畳確保して欲しかったという思いもあります。40㎡超の1LDKであれば多くのプランがLDKで10畳を確保出来ているもので、そこにも廊下の長さが少なからず影響しているのかなと…。

かなり大きな収納を確保したがゆえというのももちろんあるとは思いますが…。

なお、浴室にも窓があるのは魅力的ですが、LDKが二面採光(角位置)でないのはやはり残念ですね。抜け感抜群のポジションに位置しているのですから、LDの魅力をもっと高めて欲しかったように思います。

坪単価は378万円。ルーバルなどはなく特別感には欠けますが、眺望が望める最上階住戸ということで立派な水準ですね。

西日が中心ですし、先ほどのルーバルプランなどと比べると強気な印象にはなりますが、物件内で最もコンパクトなプランでグロスが嵩んでいないことが強気な単価設定につながっているのでしょう。

ただ、駅近とは言え当物件全体のプランニングからも分かるようにどちらかと言うとファミリーに良さそうな落ち着きのあるポジションという印象なので、「コンパクトでグロスが嵩まない⇒単価高」という構図は若干疑問ではありますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りのシーザーストーン天板、トイレ手洗器と標準的なオプレジ仕様になっています。
なお、ちょっと気になったのは床スラブ厚でしょうか。160~200mmと書かれているのですが、160mmなのは階下に影響を与えない1階だけよね???
※200mmはごくごく標準的であり、「200mm(1階は除く)」みたいな記載が一般的なので、160~とか書かれていると不安になります…。

管理費は281円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし総戸数28戸という小規模物件ですので違和感はないでしょう。
もっと高くともおかしくはないですが、管理形態を「通勤」ではなく「巡回」にし、人件費を抑えることでこの水準にしているようです。

駐車場は身障者用を含む平置2台で北側道路沿いにあります。

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