ザ・パークハウス文京千石一丁目【駅近ながら緑を享受】4階74㎡8,530万円(坪単価381万円)

ザ・パークハウス文京千石一丁目。

千石駅徒歩3分、巣鴨駅徒歩12分の10階建総戸数53戸(事業協力者住戸7戸含む。他事業協力者事務所1戸)のマンションです。

少しだけ先行して分譲中のジオ文京千石の斜向かい、敷地北西面が不忍通りに面したポジションになります。ジオ文京千石同様に不忍通りの拡幅により敷地の一部がいずれは収用されるはずでジオ同様にエントランス前のゆとりあるスペースがなくなってしまうのは悲しいことですが(こういったケースは基本的に既存不適格にもなります)、南東方向で千石緑地に面したポジションで駅前でありながら緑が目前という珍しい地であることは確かです。

通学校の明化小学校は徒歩5分、かつ、大通りを越えることなくアクセス出来ますし、ディンクスに良しファミリーにも良しのバランスの取れたポジションですね。

なお、プランは39~82㎡というレンジになっており、1LDK~3LDKまでバランスよくプランニングされている感じなのですが、82㎡(角住戸ではなく中住戸)は事業協力者住戸との兼ね合いで生まれたイレギュラーなタイプであり、複数戸あるメインプランに限定すると最大74㎡になるのでやや小ぶりな印象のある構成にはなりますね。

公式ホームページ
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お部屋はその74㎡の3LDK、南角住戸です。南西方向はライズヒル千石に視界を塞がれますが、南東方向は千石緑地に深い緑に面したポジションになります。不忍通りとなる北西側にはほとんど開口部がなく、敷地自体は通り沿いでもこのプランはかなり落ち着きがありそうですね。駅近物件としてはなかなか貴重と感じます。

間取りとしては、前述のように条件面のわりには小ぶりな印象がありますし、南西・北西の立地条件を加味したのか、角住戸のわりには開口部が限定的で、少々地味な印象のあるものになります。

千石緑地に面した南東面だけでも連窓サッシを導入するなど開口部を充実させて欲しかったという思いが強いですね。
南頂点部の柱のアウトフレームも中途半端なものなので柱の食い込みが見られますし、パイプスペースとの兼ね合いもありサッシ幅があまり確保出来ていないのが残念です。

また、74㎡という小ぶりな3LDK角住戸のわりには廊下がわりとしっかりしているので効率性は高くなく、廊下の長さのわりに洋室2室がリビングインとなっているのもちょっと気になるところですね。リビングイン居室の引き戸の開きも中途半端なので場面によってLDと一体利用するのも難しい感じです。

ただ、LDの入口付近には廊下的なよくあるデッドスペースは存在しておらず、キッチンに面した位置にダイニングスペースを確保しやすくなっているのは良い点で、11畳はやや小ぶりではあるもののダイニングスペースとリビングスペースを効率的に確保しやすそうなのは魅力でしょう。

坪単価は381万円。ジオの低層階角住戸と比べ気持ち安い感じですが、同時期分譲ということで大きな差のない水準です。ジオは南東側が不忍通りに面しているので、喧騒がありますが、こちらは前述のように喧騒の影響が少なく千石緑地に面したポジションになりますのでこちらの方が良心的な価格設定という印象になるでしょうか。

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