プレミスト山吹神楽坂【ワンルームから70㎡台までのプランニング】73㎡9,890万円(坪単価450万円)

プレミスト山吹神楽坂。

江戸川橋駅徒歩4分、神楽坂駅徒歩7分の13階建総戸数81戸(事業協力者住戸30戸含む。他店舗1戸)のマンションです。

斜向かいのザ・パークハウス山吹神楽坂は結構な長期販売になっていましたが、今は完売しています。

山吹町ではプレミスト新宿山吹がザ・パークハウスの前に分譲されていましたし(当初の建築主は大和ハウス工業の完全子会社であるフジタ)、そのザ・パークハウスも当初の建築主はフジタ、さらに言うとそのフジタと縁の深い藤和不動産(現在は合併により三菱地所レジデンス)がエリア内では貴重なタワマン新宿山吹アインスタワーを分譲していることからも分かるようにフジタ一色、フジタライン(大和ハウスと三菱地所)が非常に強力なエリアになります。

当物件のポジションはザ・パークハウス同様に江戸川橋駅からは少し離れはするものの、その分神楽坂駅が近くなるところで(むろん神楽坂駅付近とは異なり低地にはなるので徒歩分数以上の労力が必要)、江戸川橋通りからもしっかりと内に入っていることでそこそこ落ち着きがあるのも良い材料ですね。

当物件の1階には飲食店が入るいわゆる下駄履きマンションですし、事業協力者住戸が多く15戸のワンルームが設計されているという点も物件の格を考えた場合にちょっと残念な部分にはなりますが…。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南西角住戸です。南西方向はそのザ・パークハウス山吹神楽坂(9階建のガーデンコート)がありますが、この上層階ならば影響はなくなりますし、南方向は低層建物が中心のエリアですので中層階以上であれば視界抜けも得られます。
当物件の敷地は商業地域で高さ制限40mですが、そのパークハウスのガーデンコートのところと同様で南側は高さ制限30m(準工業地域)になっているので、MAXでもガーデンコートとほぼ同じ高さの建物しか立ちません。

間取りとしては、73㎡なので角住戸にしては小ぶりですが、物件内では大きなものになります。事業協力者の意向か前述のようにワンルームも結構存在している物件なので、そういったお部屋との兼ね合いも考えるとこのぐらいの面積帯に抑えておくのが無難なのでしょうね。
※ワンルーム共存の億ション住戸とかは売主としても出来れば避けたいところです。

ただ、玄関周りの設計は上手で、効率性を高めつつもプライバシー面への配慮が行き届いている点には好感が持てますね。

廊下を短めにしたためかかなり立派なお値段の角住戸ながら洗面所がリビングインである点はいかがなものかと思いますが、ウォールドアを採用し「LDK+洋室3」に跨る連窓サッシを施せていることによる開放感はかなり魅力あるものと言えます。

当物件は掃き出し窓にノンレールサッシを採用し、リビングとバルコニーの段差をなくすことで空間的な広がりをより高めている点も大きなプラス材料と言えます。

バルコニーの梁下高は2mほどですし、それに伴いサッシ高が低いのはこの価格帯の物件としては残念ですが(この物件に限ったことではなく近年のこの価格帯の物件にはこのレベルのものが少なくない)、洋室1にもコーナーサッシが設けられていますし、プラン全体として二次元のパフォーマンスは良好と感じます。

坪単価は450万円。日照と眺望が享受できるポジションということでやはりいいお値段になっていますね。プレミスト新宿山吹もザ・パークハウス山吹神楽坂も平均坪単価約400万円という水準でしたので、当物件の420~430万円になるであろう平均坪単価(単価の高い30㎡台が単価を押し上げている部分もある)は、相場の変動を加味しても若干強気な印象にはなるでしょうか。
ザ・パークハウスの販売は長期化していたわけですしね…。

上層階は将来に渡り眺望が保たれる可能性が高いので、この単価でも納得できる部分もなくはないのですが、低層階はもう少し抑えられていてもおかしくなかったように思います。

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