プレミスト山吹神楽坂【奥行2.5mのフラット設計】2階62㎡7,490万円(坪単価399万円)

続けて、プレミスト山吹神楽坂。

設計は安宅設計、施工は飛島建設です。
前回の記事でプレミスト新宿山吹ザ・パークハウス山吹神楽坂もフジタ(大和ハウスグループ)が関わっていたと書きましたが、そういった背景もあるのかここを含めた3物件の設計は全て同じ安宅設計によるものです。

ただ、デザイン監修にはそれぞれ異なる会社が起用されており、デザイン面での共通点が特別あるわけではないですね。

ちなみに、プレミスト新宿山吹はアーキサイトメビウス、ザ・パークハウスはスターテック、そしてここは南條設計室と、いずれも実績豊富な会社が起用されており、ここは神楽坂エリアまでもほど近い大通りから内に入ったポジションということでエントランスドアに組子を施すなど和を意識した設えに特徴がありますね。
※南条設計室の野呂氏は先日のプレミスト三鷹にも起用されていました。

エントランスアプローチは神楽坂の路地裏にある石畳の小路のような非常に趣あるもので、プライバシー面への配慮も行き届いた申し分のないものです。

前回のプレミスト山吹神楽坂

公式ホームページ
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お部屋は62㎡の1LDK+2S、南向き中住戸です。低層階なので視界抜けは得られませんが、接道していますし、南方向は前回の記事でも書いたように低層建物が多くなっているので、低層階でも日照を得ることが可能です。

間取りとしては、低層階は共用廊下側の採光が不十分なため、1LDK+2Sという表記ですし、リビングインとなったサービスルームは2.6畳という収納スペースのような空間なので、1LDKなのか2LDKなのか、はたまた3LDKを意識したものなのか一見分かりにくいのですが、面積的にも「2LDK+α」ぐらいの位置づけになるのでしょうか。

2LDKとしては62㎡はむしろ大きな方ですし、奥行約2.5mものバルコニー(+α空間)が設けられている点からしても子育てファミリーなんかも意識している様子が伺えますね。

この奥行2.5mのバルコニーが採用されているのは2階住戸だけで、本来ならば売りやすいとは言えない低層階住戸に工夫を持たせることが出来ているのは良い点と言えますし、上手ですね。
※こういった低層階を検討する方にとってはもちろんのこと、低層階住戸でもある程度しっかりとした値付けにすることで中上層階にそこまで欲張った値付けをする必要がないというメリットも出てきます。マンションというのは物件全体プロジェクト全体で利益を出せばいいわけで、デベロッパーにとっては各戸が満遍なく売れ、完売が出来さえすればいいので、各戸のお値段というのはあまり重要ではないのです。

⇒ご参考)スムログ「ちょっと得するマンション選び(第1回)新築と中古において発生する価格形成の歪み」懐かしい…。

前回の記事で言及したように当物件はノンレールサッシを採用しており、リビングとバルコニーの段差をなくしフラットな三次元空間を実現しているので洋室1のウォールドアを開くと一般的な62㎡のプランではなかなか体感することの出来ない開放感のある空間が実現します。

プラン自体は居室位置は異なるものの田の字ベースのものに変わりはなくインパクトには欠けますが、浴室側を共用廊下から凹ませたことで中住戸でも玄関前にアルコーブ的なスペースを設けることが出来ていますし悪くありませんね。

坪単価は399万円。プレミスト新宿山吹やザ・パークハウス山吹神楽坂は平均でこのぐらいの水準でしたので、低層階でのこの水準は少々値上がり感もあるのですが、前述のように奥行2.5mのバルコニーが設けられているのはこの2階住戸だけであり、そういった差別化要素が盛り込まれていることを考えると違和感のある水準ではないでしょう。

当物件は低層階でもそこそこには日照が得られますしね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなど違和感のないものにはなっています。特徴としてはバルコニーのウッドデッキ敷が標準である点が挙げられるでしょうか。

管理費は267円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですので良心的な水準ですね。総戸数81戸とは言え、ワンルームが15戸あるけして大きなスケールではありませんので、この水準であれば良い方かと思います。
常々言っているように管理費は少なからず物件価格(購入者の支払能力)に比例するものなのでそういう意味でもこの水準はリーズナブルだと思います。

駐車場は全13台で身障者用を含む8台が平置、5台が機械式になります。プレミスト新宿山吹も半分程度が平置でしたが、こちらは割合的にそれ以上で、いずれも都心物件としては珍しいものと言えるでしょう。

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