プレミスト三鷹【エリアではお馴染みの借地権物件×個性的なプランニング】3階77㎡7,588万円(坪単価324万円)

プレミスト三鷹。

三鷹駅徒歩9分の11階建総戸数55戸(非分譲3戸含む。他店舗1戸)のマンションです。

三鷹駅周辺ではよくあることですが、土地は普通借地権になっており、一般的な30年ごとの更新契約になっています。

近年だけでも三鷹駅界隈ではウエリス井の頭公園プラウドシティ武蔵野三鷹などの借地権物件が供給されていますが、ウエリス(定借70年)とは異なり普通借地権なので、プラウドシティ同様に所有権に近い形にはなりますね。

普通借地権の相場には、月額の地代次第(固定資産税に比べどのぐらい上乗せされているか)が大きく影響するものですので一概には言えないのですが、この界隈は借地権物件が多く、普通のエリアとは異なり比較対象となる物件が数多くあるので借地権でも検討しやすいエリアであることは確かでしょうね。

なお、当物件のポジションは、下連雀4丁目の三鷹通りに面したところになります。三鷹通りをさらに南に進むと八幡大神社があり、緑の豊かさを感じることが出来るエリアですね。

また、徒歩4分には第三小学校、徒歩5分に第四中学校という子育てファミリーにとって魅力あるポジションですし、井の頭公園までも徒歩15分とまずまずの距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は77㎡の3LDK、南東角住戸です。低層階ではありますが、南も東も駐車場や戸建などが中心になっているので、日照だけでなくちょっとした視界抜けも得られる好ポジションになります。三鷹通りは敷地西側なのでこのポジションならば喧騒の影響もほとんどないでしょう。

間取りとしては、そのような物件内で恵まれたポジションゆえに物件内では大き目のものになります。

ただ、北西頂点部に位置した玄関位置は角住戸特有の難しさを感じるもので、廊下や柱の食い込みなど気になる点がいくつかありますね。

角住戸ですので廊下は長くはなく、むしろ短めぐらいの印象ではあるのですが、廊下が長くなり過ぎるのを避けるためにLDを洋室1よりも西側に配置しているわけで、角住戸ながらLDが二面採光(角位置)に出来ていないのはやはり残念です。

一面採光であってもLDの南面開口部はかなりワイドなものと出来ているのでその点は評価出来る点にはなりますが、南面の柱がほとんどアウトフレーム化されていない設計なので、窓際天井部には存在感のある下り天井(梁)がド~ンな感じにもなります。

洋室2・3にはいわゆるギロチン天井が存在していますし、そもそも二次元形状自体がなかなかね…。

収納の数自体は豊富ですが、大きな収納がないのもちょっと気になりますね。
※玄関前にはトランクルームがありますが(もちろん専有面積にカウントされている)、そちらもそれほど奥行がありません。

坪単価は324万円。単価自体は低層階の他プランと大差ありませんが、この南東角は低層階の中でも日照的にも視界的にも優れたポジションになりますので、低層階の中では多少なりとも目に優しい水準と言えるでしょうか。物件内では面積の大きなプランでグロスがそれなりに嵩むことが影響しているのかもしれません。

なお、地代は124円/㎡になります(引渡後5年間は売主が地代を払ってくれるそうです。珍しいケースですね)。
ざっと近隣物件の月額地代を挙げると、リビオ三鷹ステーションレジデンス100円/㎡、リビオ三鷹78円/㎡、ローレルコート三鷹105円/㎡、イニシア三鷹下連雀101円/㎡、プラウドシティ武蔵野三鷹が128円/㎡(2年目以降)、ウエリス井の頭公園が185円/㎡になりますので、当物件は平均的な水準になるでしょうか。

プラウドシティとはほとんど変わりませんが、プラウドシティは30年毎の更新時に6,652円/㎡の更新料(当物件は更新料積立金が月額17円/㎡なので、30年間でおよそ6,114円/㎡と大きな差はありません)に加え、物件転売時に地主さんに価格の3%の承諾料が必要(承諾料が生じているケースは非常に珍しくかなり負担が大きいです)なので、そことの比較においてはこちらの方が有利でしょうか。

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