シティハウス浅草橋ステーションコート【またこの廊下…、価格も…】8階68㎡7,690万円(坪単価376万円)

シティハウス浅草橋ステーションコート。

浅草橋駅徒歩4分、馬喰町駅徒歩8分、蔵前駅徒歩9分、東日本橋駅徒歩11分、秋葉原駅徒歩12分(東京メトロ。JR線は徒歩13分)、馬喰横山駅及び新御徒町駅徒歩13分の15階建総戸数41戸(非分譲住戸3戸含む)のマンションです。

浅草橋駅からは近いですし、用途地域も商業地域となっていることからも分かるように、周囲にはビルや商店なども少なくありませんが、当物件のポジションは鳥越神社通りに面しており江戸通りや清洲橋通りのようないわゆる大通りに面しているわけではないのでそこそこ落ち着きがありますね。

北東すぐのところに通学区の育英小学校がありますし、この界隈の物件としては比較的落ち着きがあることを考慮してか浅草橋3丁目で先行して分譲中のルフォン浅草橋同様に全戸50~60㎡台というプランニングになっています。

浅草橋界隈は20㎡台のいわゆるワンルーム投資マンションや30~40㎡台のコンパクトタイプの供給が盛んで、60~70㎡台というのはあまり見かけません。

当物件も近年の住不物件らしく70㎡台は設計されておらず若干のせせこましさのようなものは感じますが、駅距離とのバランスは良いですし、ディンクスや小さなお子さんのいる3人家族などには向いてそうですね。

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、南西角住戸です。南西方向には9階建のサンスターレ浅草橋がありますが、西方向・南方向は高い建物でも8階建ぐらいなので、この階であれば圧迫感はなく、特に南方向は高い建物が少なく良好です。

間取りとしては、全戸西向きの物件の中で唯一南に面し、かつ、中層階以上は南面条件も良好ということから物件内で最も大きな面積が確保されています。

ただ、最も大きいとはいえ68㎡ですし、住不物件らしい「廊下の誤魔化し」に加え、メインバルコニー側の柱さえもガッツリ食い込んでいるのはいただけないですね…。

まず、読者の方々にとってはお馴染みの「廊下の誤魔化し」ですが、当プランもなかなかきてますよね…。LDの入口ドアが不自然なほど玄関寄りにあり、このドア以降がLD畳数にカウントされているので、実質的なLD畳数は表記上の10.4畳よりもかなり小さくなります。
LD隣の5畳の洋室と比較しても事実上のLDがかなり狭いことがお分かりいただけることでしょう。

この洗面浴室の位置ならば洗面所と浴室の位置を反対にすることで洗面所をノンリビングイン(廊下からの動線)とすることも出来たでしょうし、わざわざこのドア位置にする必要性を感じないんですよねぇ…。
このようなリビングインの洗面所はキッチンからの家事動線を考えるとメリットもあるにはあるのですが、家事をする際にLDドアを開けておけばノンリビングインでも実質的にリビングインの場合とほぼ変わらないですし…。

また、バルコニー側の柱の食い込みですが、ただ食い込みによる専有面積の消費(柱の食い込み部分は専有面積に含まれています)があるだけでなく、柱の食い込みがあることで室内天井部の梁も連動して室内側に出っ張っているわけで、その梁の影響で洋室2の引き戸の方立てが大き目になってしまっているのも残念です。
住不物件は一般的に方立てが小さいことが多いのですが、当物件はそういたった設計上の理由で大き目になってしまっているのです。

洋室2の引き戸の開きはかなり中途半端であり、引き戸を開いてもあまり空間的な広がりが得られませんね。

坪単価は376万円。ルフォン浅草橋は眺望も得られる条件の良い南に面した角住戸でも坪単価330~340万円という水準で、視界抜けが多少出てくるとは言え中層階で1割以上も高い水準とは驚きです。
ライオンズ浅草橋ミレスは20㎡台がたくさんあるコンパクトマンションなので平均は当物件と同じぐらいの370万円ほどですが、立地的にもプランニング的にも近いルフォン浅草橋は平均坪単価約320万円という水準であり当物件は少なからず割高感がありますね。

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