プラウド新宿牛込柳町【駅近の高台×ルーバル】9階80㎡10,999万円(坪単価453万円)

プラウド新宿牛込柳町。

牛込柳町駅徒歩3分、早稲田駅徒歩12分の13階建総戸数104戸(非分譲住戸4戸)のマンションです。

敷地南側が大久保通りに面した原町3丁目アドレスの物件で、同じ大江戸線なのであえて表記していないようですが、若松河田駅も徒歩5分ほどとなるポジションになります。

若松河田駅寄りでは13階建総戸数123戸とスケール的にも共通点のあるジオ新宿若松町が未だ分譲中ではありますが、ジオの記事でも言及したようにここいらへんは総戸数100戸超のスケールのある物件は少なく、ジオ同様に高台エリア(標高33~34m)なので上層階からの眺めは階数以上の開放感があり、下手なタワマン顔負けのものと言って良いでしょう。

ちなみに、当物件の隣の隣には高級賃貸プライムアーバン新宿夏目坂タワーレジデンス(旧リエトコート夏目坂。そもそも当初は「アデニウム」として分譲される予定だった物件です)があり、30階建はタワマンとしては小ぶりではあるのですが、新宿区で高度地区の定めが変更される以前に駆け込み的に建築許可を受けたもので(現在は40m制限があるが当時はなかったので、北側斜線制限と北側の住居地域への日影規制に影響を与えない範囲内でタワーが可能だった。プライムアーバンの敷地は非常にに南北に長い敷地形状(敷地北側にはテラス棟という低層棟が立っている)で北側隣接地への影響が少ないことがタワマンを可能にした)、その高層階からの眺めは特に貴重なものですね。

当物件の上層階はそこまでの希少性こそありませんが、階数以上の贅沢なものであることは確かです。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡の3LDK、南西角住戸です。南西方向大久保通りの斜向かいには14階建のグランディ市谷柳町がありますし、西側にはそのプライムアーバンもありますが、南方向は視界抜けが得られるポジションで、日照的にも申し分ありません。

間取りとしては、物件内では大きな面積のものでルーバルのついた特殊プランになります。当物件は外観デザインをご覧いただくとお分かりのようにかなり凹凸のある設計になっており、8階から9階にかけてフロア面積が小さくなっているので8階の上にこういったルーバルスペースが生まれているということになります。

北側隣接地への日影規制などを考慮する必要があったためこういった外観的に凹凸の激しい設計になっていると思いますが、こういったケースではどうしても物件全体に占める上層階比率は通常よりも低くなりますし、このようなルーバル付のプランはより希少性を感じるものとなりますね。

なお、専有部形状自体は角住戸としてはわりと一般的な印象があるのですが、南西頂点部をルーバルとしていることでLDを玄関に比較的近い位置としながらも二面採光に出来ているのは良い材料ですし、玄関周りの設計はなかなか魅力的です。

トイレの位置はプライバシー的に若干微妙ではありますが、このような広がりのある玄関はやっぱり素敵でしょう。

廊下とウォークインクローゼットの間にある柱の食い込みはやはり残念ですが、他の柱はアウトフレーム化されているので許容範囲内でしょう。洋室3は4.5畳と狭い上に形も悪いので、もうちょっと居室形状・ルーバル形状を調整できなかったのかなぁと思ってしまいますが…。

なお、キッチンのバックカウンターの位置にも地味に特徴のあるプランですね。
このカウンターにダイニングテーブルをくっつけても良さそうですし、興味深い設計です。

坪単価は453万円。最上階には坪単価500万円を超えるお部屋までありますので、それには及びませんが、ルーバル付の南に面した角住戸ということでそこそこのお値段になっています。ポジションだけでなくスケール的にも似たジオ新宿若松町という恰好のメルクマールがあるのでそれに近似させたお値段設定になりますね。

現在の相場からするとこのような水準になることに違和感はありませんが、牛込柳町駅徒歩2分(市谷柳町アドレス)で2009年に分譲されたプラウド市谷柳町は平均坪単価約285万円という水準だったわけで、平均で420~430万円ほどにはなるであろう当物件はおおよそ50%の上昇率になります(ジオは平均坪単価405万円ほどでこちらの方がコンパクトタイプ(大き目のタイプでは単価が伸びにくい低層部にコンパクトタイプを多くしている)が多い分単価が高くなっている感じでしょうか)。

第1期は40戸と言うことで、普通のデベロッパーであれば上々の数字ですが、プラウドにしては少なめです。
価格高騰の影響による市況の弱さを感じずにはいられません。

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