プラウド新宿牛込柳町【玄関前にヘリンボーン】1階40㎡4,899万円(坪単価401万円)

続けて、プラウド新宿牛込柳町。

設計・施工は木内建設で、外観デザインに特徴のある物件です。
「白と黒のコントラスト」「グリッドとガラスの透明感のマリアージュ」という言葉からも分かるようにコントラストとグリッドにかなり拘りが伺える物件で高級感はさておき周辺ではかなり存在感のある建物になると思います。

当物件の敷地は商業地域と第一種住居地域に跨っており、敷地北側の第一種住居地域は高い建物が立てられませんし、さらに、その北側隣接地への日影規制なども考慮する必要があるため、敷地北東側に3階建の低層棟を設けるなどランドプランがかなり複雑な物件で、設計はかなり困難だったことが予想されるのですが、その都会的なデザインは凹凸ありまくりな外観であることを考えるとそれなりに纏まっている印象になるでしょうか。。

フロアプランも複雑なものとなっており、それゆえか難のあるプランも見受けられますが…。
そういや、プラウド市谷柳町のプランもなかなか奇抜だったなぁ…。

なお、デザイン面で上手だと思うのはエントランスですね。外観はどちらかと言うと無機質な感じなのですが、エントランスは一転して木調なデザインになっており、そのギャップがいい感じですね。総戸数100戸超なりのスケールを感じますし一言で言うと「美しい」ですね。

共用施設としてWiFi完備のラウンジもありますし、そのラウンジ床及び内廊下の玄関前(アルコーブスペース)の床にヘリンボーンを採用しているあたりも非常にお洒落ですね。

モリモトなどのデザイン性に富んだ高額物件においては内廊下(カーペット敷)のアルコーブスペース部分だけに大理石などの石材を用いたりすることが少なくありませんが、当物件はヘリンボーン貼のフローリングということでありそうでなかった素敵なデザインだなと。

1階住戸(8戸)がわりと多く感じるランドプランで、1階部分をもっと多く共用部に割くことが出来ていたらさらに素晴らしいものになったという思いもあるのですが、コンパクトプランも少なくない総戸数104戸というスケールからすれば共用部は悪くなく違和感はないでしょう。

前回のプラウド新宿牛込柳町

公式ホームページ
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お部屋は40㎡の1LDK、北向き中住戸です。位置的には角位置にはなるのですが、西側は当物件の駐車場への車路になっており、北側は植栽と車路を挟んで機械式駐車場になるポジションです。

敷地北側は第一種住居地域で法身寺など低層建物が広がっているエリアになるので、1階住戸でも圧迫感などはなく、日照を望まないのであれば悪くないものと言えるでしょうか。

間取りとしては、廊下がコンパクトなのは良いのですが、柱がなかなか強烈ですね。一般的な板状マンションではこういった断面が長方形の柱というのはありませんし、前述のように複雑なフロアプランが影響しこういった柱が生じてしまったものと思われますが、これはなかなか…。

柱の食い込みによりLDの開口部がかなり小さなものになっているのも残念ですが、この位置に柱が食い込んでいるということは室内窓際天井の下り天井も強烈なわけで、イレギュラーなポジションゆえの弊害が出てしまっている印象は拭えないですね。

当物件は総戸数104戸中27戸をスタジオ・1LDKというプランニングにしており、特に単身女性を意識したコンセプトになっているのですが、共用施設やデザインで差別化を図るだけでなくプラン面ももう少し力を入れて欲しかったという思いはありますね。

キッチンは広々としていて料理好きの方には良いと思いますが、洋室の形状にも難があります。

坪単価は401万円。同じ北向きとなる50㎡台以上のプランと比べると明らかに単価が高くなっており、コンパクトプランなりの強めの値付けという印象です。
この物件に限らずそういった値付けになることの方が多いですし、共用施設等の魅力を高めた物件ではあるので、おかしな値付けとは思いませんが、こういった物件では通常あまり存在しない「1階住戸」で、プライバシー面なども気になるところではあるので、1階住戸だけでももう少しパンダ感のある価格水準で提供して欲しかったですね。

そもそも当物件の低層階はジオと比べても若干強めの印象のある価格設定ですし…。

設備仕様面は、ディスポーザー、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、LDビルトインエアコン(コンパクトタイプは除く)などが搭載されています。

管理費は330円/㎡。ディスポーザー付の内廊下設計ですので、違和感はありません。

駐車場は全23台で身障者用の平置1台を除いた22台が機械式になります。

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